奈良県生駒郡平群町初香台４丁目５６番９(平群駅・竜田川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,700円

2017年01月01日に行った奈良県生駒郡平群町初香台４丁目５６番９(奈良県生駒郡平群町初香台４−２−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,700円/㎡としました。

奈良県生駒郡平群町初香台４丁目５６番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県生駒郡平群町初香台４丁目５６番９
住居表示初香台４−２−１２
価格44,700円/㎡
交通施設、距離平群、1,300m
地積188㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本昇平氏による調査レポート

不動産鑑定士山本昇平
価格44,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、近鉄生駒線より西側の丘陵地にある住宅地の需要は弱い。
地域要因の将来予測当該地域は区画整然とした住宅地域として熟成しており、地域要因等に大きな影響を及ぼす要因等は見受けられないことから、当面は現状のまま推移すると予測される。地価はやや下落傾向にて推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は近鉄生駒線沿線の各駅を最寄駅とする生駒郡、生駒市南部の住宅地域一帯と把握した。需要の中心は平群町又は周辺市町へ勤務する一般世帯の他、大阪等へ通勤するサラリーマン世帯も考えられる。当該圏域は最寄駅及び都心部への交通接近性に劣っていることから、需要は限定的であり、地価は依然弱含み傾向である。土地については800万円から900万円を中心とした取引が行われている。
一般的要因当町は人口は微減傾向であるが、生産年齢人口の減少率及び老年人口の上昇率が高く、住宅地需要は総じて弱い。そのため地価は依然下落傾向にある。

竹村牧氏による調査レポート

不動産鑑定士竹村牧
価格44,700円/㎡
個別的要因特筆すべき個別的要因の変動は認められない。
地域要因駅から徒歩可能圏にあるものの、周辺の街路条件が劣る住宅地である。需要はやや低調で、供給過多状態にあり地価は下落となった。
地域要因の将来予測初香台地区の南西端付近に存し住環境は普通程度であるが、周辺は曲折した街路が多く需要はやや低調である。町内は同品等の住宅地供給が多く需給バランスの関係もあって、今後も地価は引き続き下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は、近鉄生駒線沿線の各駅を最寄駅とする生駒郡内の住宅地域。需要者は、主に同一需給圏内居住で大阪都心部に勤務する一次取得のサラリーマン層である。近隣地域内の街路条件に特段の問題はないが、周辺地域は狭幅員で曲折した街路がやや雑然と配置されており、また、大阪都心部への利便性がやや劣るため需要は低調であり、地価は引き続き下落となった。取引の中心価格帯は、土地は約190㎡で800∼900万円程度と考察される。
一般的要因良好な資金調達環境、低金利・住宅取得支援策の継続、実質賃金・個人消費の回復やや緩慢、平群町人口微減、不動産の二極化・選別化進行。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度6246104
北緯 135度6967463

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

平群駅(地価相場 58,500円/㎡)竜田川駅(地価相場 54,350円/㎡)元山上口駅(地価相場 50,450円/㎡)勢野北口駅(地価相場 77,100円/㎡)信貴山下駅(地価相場 70,000円/㎡)東山駅(地価相場 54,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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