地域要因

大井町駅近くの熟成した商業地域の一郭に位置する。同駅周辺は再開発事業が数カ所で進行中で、特にマンション用地の需要は堅調。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、立地的、総額的に法人による自己使用目的以上に不動産事業者等による開発、投資目的の需要が中心となりつつある地域である。特に店舗付共同共同住宅には好適な条件を備えるので、投資事業者の賃貸における事業採算性を直接反映させた収益価格と、近時高揚しているこの主の投資適格物件に対する需要の実勢を反映させた比準価格もほぼ同等に勘案し、更に代表標準地価格との均衡にも配慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区内では繁華性が低位の近隣商業地域であり、特段変動要因は見受けられないが、一般的要因の影響により、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は西大井駅から徒歩圏の近隣商業地域に位置し、自己利用目的、賃貸収入目的ともに合理性が認められるものの、商圏の狭さは否定できず、商店街背後に存する住宅地との代替競争関係の中で価格が形成される面もある。そこで本件では、最近の市場の傾向を表した比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸越銀座駅の乗降客数は平成24年度以降は増加傾向。同駅前商店街には再開発により武蔵小山から移転した飲食チェーン店もみられ、引合いが強い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、主に私鉄駅前の比較的立地の良い近隣商業地域の取引から求めており、規範性の高い実証的な価格である。一方で収益価格は、事業性や収益性が重要な商業地域では重視されるべきであるが、本件では日影規制が容積率の消化を妨げたためやや低位となった。ここでは、駅至近の稀少的立地と価格上昇局面によるタイトな需給関係を的確に捉えた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められないが、マンションを中心に住宅需要が旺盛であることから、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

マンションが多く、事業所等も混在するが、周辺地域の開発の影響により、徐々にマンション地として熟成するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の属する近隣地域は、中高層マンション等が建ち並ぶ混在住宅地域である。当該地域内には規模の纏まった画地が多く、分譲マンション用地としてデベロッパーによる潜在的な需要が認められる。そこで本件では、最有効使用に関する市場分析を踏まえた開発想定に基づく、事業採算性を反映した開発法による価格を採用し、比準価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

武蔵小山駅の乗降客数は増加傾向。パルム商店街に存するが、その入口付近の店舗が再開発事業により閉店し、近隣地域の集客への影響が懸念される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似性の高い商業地の取引から求めたが、その中にはパルム商店街にあって標準地に近い店舗の正常な売買が含まれているため、地価水準の把握は的確である。収益目的の投資もみられる同商店街にあって、事業性・投資採算性の尺度となる収益価格も地価形成への影響力が大きい。ここでは需給がタイトな現状を踏まえ、市場性が的確に反映された比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域の北方では、平成30年完成予定の市街地再開発工事が進んでいる。大崎駅への動線拡充による利便性向上と住宅需要への波及が見込まれる。

地域要因の将来予測

西品川1丁目は四方を囲んだ線路が障害となって幹線道路やバス便がなく不便であっが、今後は西品川一丁目地区市街地再開発事業の効果が波及し、大崎駅との動線が改善され、住宅地域としての需要が高まると予測する。

価格決定の理由

比準価格は西品川1丁目及びその周辺の類似地域の取引から試算され、住環境よりも価格等を重視する中心的需要者の取引動機を反映した実証的な価格となった。一方で収益価格は、標準地の規模では収益性に優れた建物が組成できないことに加え、最寄駅から遠いために賃料が安く、結果として低位となった。本件では自己の住宅取得目的が主流であることから比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

繁華性が低いものの、最寄駅に近く、近隣の再開発計画の進捗と共に、徐々に地域性の向上が見込まれる。

地域要因の将来予測

旧来から店舗付併用住宅や共同住宅が多いが、武蔵小山駅東地区の再開発計画により将来的には高層化していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の属する近隣地域は、武蔵小山駅に程近い、中低層の店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域である。自己利用目的、賃貸収入目的ともに合理性が認められるが、個人経営目的の需要者がやや多いことも影響し、収益価格は相対的に低位に求められた。よって、最近の取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、更に代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

特に地域要因の変動は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、低層の一般住宅及び中層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が多く見受けられる地域である。したがって、本件の如く住宅地域においては収益性よりも、居住快適性等が重視されることから、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、かつ、代表標準地価格との均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変化要因はないが、駅徒歩近接圏にあり、旺盛な住宅需要等を反映し、地価は強含みで推移しているが、敷地の細分化傾向が強くなっている。

地域要因の将来予測

駅に近い住宅地域として熟成しており、今後とのほぼ同様の住宅地域として推移すると予測する。

価格決定の理由

自用物件を主体に収益物件が混在する住宅地域であり、小規模な自用戸建住宅物件等が取引の中心であるものの、駅に近接することから小規模な共同住宅の取引も見られる状況にある。当該地域は、収益性よりも居住の快適性等を重視した取引が主体で有ることから、周辺の同種取引事例を基にした市場性を反映した比準価格をやや重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

安定的な住宅需要が認められる地域であるが、武蔵小山駅の再開発事業（品川区）による波及効果が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は、幹線道路沿いに共同住宅、戸建住宅、事業所等が連坦する混在地域である。背後地には戸建住宅を中心とする住宅地が形成されており、収益性よりも居住の快適性・利便性を指向する地域といえることから収益価格は低位に求められた。以上より、本件では幹線道路沿いの取引事例から求められた市場実勢を反映する比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅のほか事業所等も混在する住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

事業所等が混在する地域であるが今後は共同住宅地域へ移行していくものと思われる。用途混在で地域的特性に乏しいが、マンション立地としての潜在的需要も見込まれ、地価は横這い乃至微増で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中層マンションのほか事業所等も混在する地域である。事業のための土地需要は少なく、マンション化が進んでいるものの用途混在による周辺環境から賃料水準はほぼ頭打ちの状態にあり、収益価格はやや低めに試算された。したがって、市場の実態を反映し実証的な比準価格に重きをおき、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。