東京都大田区東雪谷１丁目４６４番３(洗足池駅・石川台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


484,000円

2017年01月01日に行った東京都大田区東雪谷１丁目４６４番３(東京都大田区東雪谷１−３２−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を484,000円/㎡としました。

東京都大田区東雪谷１丁目４６４番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都大田区東雪谷１丁目４６４番３
住居表示東雪谷１−３２−１６
価格484,000円/㎡
交通施設、距離洗足池、500m
地積144㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況西6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

筒井知子氏による調査レポート

不動産鑑定士筒井知子
価格484,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因低層一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測低層一般住宅を中心とする閑静な住宅地域である。住宅地としての熟成度は高く、今後も現在の環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主に東急池上線、東急目黒線等の私鉄沿線に位置する戸建住宅の建ち並ぶ比較的閑静な住宅地域である。需要者は圏内の居住者が中心であり周辺地域からの転入者もみられるほか、転売目的の不動産業者も市場参入している。住環境の良い成熟した住宅地域であることから、需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、土地坪当たり150万円∼200万円程度である。
一般的要因世界景気には不透明な部分も多く下振れリスクは残るものの、景気回復基調は継続しており、地価上昇も持続傾向にある。

鈴木真紀氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木真紀
価格483,000円/㎡
個別的要因地域における標準的な画地で、市場競争力は普通程度である。また個別的要因に変動はない。
地域要因洗足池駅から徒歩圏の中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、住宅地の需要は根強く当該地域の地価は上昇基調で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は、中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域として今後とも同様の住環境を維持し、地価はしばらく堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、区内北西部に位置する東急池上線、東急大井町線、東急目黒線及び周辺私鉄沿線から徒歩圏の低層住宅地域である。需要者は大田区内外の戸建住宅を求める一次取得者及び買い替え取得者層が中心であり、建売業者も参入する。良好な住環境から需要は堅調に推移している。取引価格帯は土地単価では、坪当たり150万円から200万円程度が中心となっており、立地や規模等により多様である。
一般的要因区内人口は微増し取引価格も上昇傾向にある。また大田区では東京五輪に向け全国初の民泊条例が施行され、複数のホテル開発も進行中である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5962767
北緯 139度6916318

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都大田区南蒲田３丁目１４３８番４東京都大田区本蒲田３丁目５番１１ほか１筆東京都大田区南馬込４丁目１２６９番４東京都大田区池上２丁目２３１番３東京都大田区久が原１丁目１１６６番１東京都大田区大森中３丁目４２５番２東京都大田区大森西５丁目１４６番４の一部東京都大田区田園調布本町２４番１９東京都大田区久が原５丁目４４５番５東京都大田区仲池上１丁目６９１番東京都大田区上池台二丁目１１２０番４東京都大田区上池台一丁目１３４番１４東京都大田区東雪谷一丁目２５番４東京都大田区下丸子一丁目４３番２

参考：近隣駅の地価相場

洗足池駅(地価相場 555,000円/㎡)石川台駅(地価相場 583,000円/㎡)長原駅(地価相場 570,000円/㎡)雪が谷大塚駅(地価相場 522,000円/㎡)北千束駅(地価相場 594,000円/㎡)大岡山駅(地価相場 651,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード