地域要因

狛江駅に近接する近隣商業地域であり、交通接近条件も良好であるため需要は高く、地価はやや上昇傾向を示している。

地域要因の将来予測

当該地域は駅前商業地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は上昇傾向を継続するものと予測される。

価格決定の理由

収益価格は比準価格よりもやや低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であり、説得力を有する。一方、収益価格は店舗事務所ビルを新たに建築する事を想定して試算されているが、想定要素が多くやや規範性に欠けると思料される。したがって、実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅に比較的近い、幹線道路沿いの商住混在地域で、需要は普通程度。地価は一般的要因等の影響でやや上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

中層店舗兼住宅の多い近隣商業地域で、今後も同様の地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

試算過程に於いて採用した各種資料の相対的信頼性は同等と認められ、2試算価格は適正に査定されていると判断される。比準価格は、狛江市の近隣商業・商住混在地域の事例から試算されたものであり規範性は高い。収益価格は、当該地域が収益性が重視される近隣商業地域であるが、賃貸需要がやや弱いことからやや低位に試算された。したがって、比準価格を中心に収益価格を勘案し、代表標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都区部に近い、駅徒歩圏の低層住宅地域で、需要は普通程度。地価は一般的要因等の影響でやや上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパ−トが見られる住宅地域で、今後も同様の地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

試算過程に於いて採用した各種資料の相対的信頼性は同等と認められ、2試算価格は適正に査定されていると判断される。近隣地域は居住の快適性等が重視される住宅地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。アパ−ト等の収益物件もみられるが、自用の目的での取引が中心の地域であることから、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い住宅地域であり、住環境は良好であるため、需要は高い。地価水準は、やや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は上昇傾向を継続するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は徒歩12分に存する住宅地域であり、主な需要者は自己の居住を目的として購入する個人であるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であり、説得力を有する。当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性を重視する需要が多いため、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い住宅地域であり、交通接近条件に優れ、住環境は良好であるため、需要は高い。地価水準は、やや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は上昇傾向を継続するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は徒歩7分に存する住宅地域であり、主な需要者は自己の居住を目的として購入する個人であるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であり、説得力を有する。当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性を重視する需要が多いため、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い住宅地域であり、需要は底堅い。地価水準は、やや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は上昇傾向を継続するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は徒歩10分に存する住宅地域であり、主な需要者は自己の居住を目的として購入する個人であるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であり、説得力を有する。当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性を重視する需要が多いため、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

都区部に比較的近い、駅徒歩限界圏の低層住宅地域で、需要は概ね普通程度。地価は一般的要因等の影響でやや上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかアパ−ト等も見られる住宅地域で、今後も同様の地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

試算過程に於いて採用した各種資料の相対的信頼性は同等と認められ、2試算価格は適正に査定されていると判断される。近隣地域は居住の快適性等が重視される住宅地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。アパ−ト等の収益物件もみられるが、自用の目的での取引が中心の地域であることから、比準価格を中心に収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都区部に近い、駅徒歩圏の低層住宅地域で、需要は普通程度。地価は一般的要因等の影響でやや上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅の多い住宅地域で、今後も同様の地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

試算過程に於いて採用した各種資料の相対的信頼性は同等と認められ、2試算価格は適正に査定されていると判断される。近隣地域は居住の快適性等が重視される住宅地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。アパ−ト等の収益物件もみられるが、自用の目的での取引が中心の地域であることから、比準価格を中心に収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の熟成した住宅地域である。周辺環境や行政的条件等について、特段の変動要因は見受けられない。地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅のほか、アパート等が見られる住宅地域である。利用形態に影響を生じさせる特段の要因は認められなかったため、当面は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産については、主に利便性と住環境を重視した居住目的の取引が中心となる。他方、アパートなどの建築を前提とした投資目的での取引については、行政的条件による土地の有効利用の可能性等を考えると、居住目的取引と比較した相対的需要は小さい。以上から、本件では代表標準地との検討を踏まえつつ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量することによって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

交通接近条件がやや劣る地域であるが、住環境は良好な地域であり、地価水準はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は上昇傾向を継続するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心にアパートも見られるものの、主な需要者は自己の居住を目的として購入する個人であるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であり、説得力を有する。当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性を重視する需要が多いため、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

都区部に比較的近い、駅徒歩限界圏の低層住宅地域で、需要は概ね普通程度。地価は一般的要因等の影響でやや上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかアパ−ト等も見られる住宅地域で、今後も同様の地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

試算過程に於いて採用した各種資料の相対的信頼性は同等と認められ、2試算価格は適正に査定されていると判断される。近隣地域は居住の快適性等が重視される住宅地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。アパ−ト等の収益物件もみられるが、自用の目的での取引が中心の地域であることから、比準価格を中心に収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都区部に比較的近い、駅徒歩圏の低層住宅地域で、需要は普通程度。地価は一般的要因等の影響でやや上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅が多い住宅地域で、今後も同様の地域として推移するものと予測される。

価格決定の理由

試算過程に於いて採用した各種資料の相対的信頼性は同等と認められ、2試算価格は適正に査定されていると判断される。近隣地域は居住の快適性等が重視される住宅地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。アパ−ト等の収益物件もみられるが、自用の目的での取引が中心の地域であることから、比準価格を中心に収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前の商業地域であり、地価に影響を与えるような変化はないが、一般的要因を反映して、地価の上昇傾向が伺える。

地域要因の将来予測

当該地域は中層の事務所、店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並んでおり、今後も現在の環境を維持するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域等における取引の実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は不動産の収益性を反映している価格であり、比準価格に比べやや低位に求められたが、商業地においては需要者は収益性を重視して行動する。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地価格から検討した価格も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い住宅地域であり、住環境は比較的良好であるため、需要は底堅い。地価水準は、やや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は上昇傾向を継続するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は徒歩14分に存する住宅地域であり、主な需要者は自己の居住を目的として購入する個人であるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であり、説得力を有する。当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性を重視する需要が多いため、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

成熟した住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。競合物件との比較において一定の競争力を有し、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

駅から徒歩圏内の低層住宅地域で、閑静な住環境を維持している。当分は現状を維持すると考えられる。登戸駅周辺の整備の進展により、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅、アパート等が混在する地域で、最近は収益目的の土地取引も多く、土地価格に見合う賃料市場が形成されているため、比準価格、収益価格がほぼ近似した価格で試算された。従って、比準価格、収益価格のほぼ中庸値を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅の西側部分に南北自由通路が完成したので人の回遊性が期待される。地域性や最寄駅の乗降客数等に大きな変化はなく、特に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

国内景気の回復や海外の景気動向等の影響を受け、不動産投資意欲が回復しているが、当市内における商業地の需要にはまだ大きな影響はない。対象標準地が駅前広場に面するという個別性等を考慮の上、市場性を反映した同一需給圏内の類似の取引事例に基づく比準価格と、対象標準地の収益性に着目した収益価格を相互に関連付けて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した住宅地で大きな変化は無いが敷地の細分化が徐々に進んでいる。地価動向は上昇を継続した。

地域要因の将来予測

低層住宅地として今後も安定して推移し、地価の動向は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

各試算価格にはやや開差がある。比準価格は不動産市場で実際に生起した対象地周辺の取引事例より求めたもので重視する。収益価格は、近年相続対策等も含めて収益物件に対する需要が根強いこと、及び多数の小規模な中低層アパートが混在する近隣地域等の実情を踏まえて、比準価格を検証するうえで十分に考慮する。本件では代表標準地との均衡、単価と総額の関連性にも留意して、上記の鑑定評価額を決定した。

地域要因

大きな変化は無いが敷地の細分化が徐々に進んでいる。地価動向は強含みで推移した。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として今後も安定した環境を維持し、地価の動向は、横ばい傾向を継続するものと予測する。

価格決定の理由

各試算価格にはやや開差がある。比準価格は対象地周辺より収集した取引事例より求めたもので重視する。収益価格は対象地の規模が小さいため、収益採算性にやや馴染まぬ面もあるが、小規模な中低層アパートが混在する近隣地域等の実情を踏まえて、比準価格を検証するうえで十分に考慮する。本件では代表標準地との均衡、単価と総額の関連性にも留意して、上記の鑑定評価額を決定した。