東京都狛江市西野川４丁目９９９番２８(狛江駅・和泉多摩川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


278,000円

2017年01月01日に行った東京都狛江市西野川４丁目９９９番２８(東京都狛江市西野川４−２１−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を278,000円/㎡としました。

東京都狛江市西野川４丁目９９９番２８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都狛江市西野川４丁目９９９番２８
住居表示西野川４−２１−２
価格278,000円/㎡
交通施設、距離柴崎、1,000m
地積128㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小川智達氏による調査レポート

不動産鑑定士小川智達
価格278,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特別な変動はない。
地域要因中規模一般住宅が多い住宅地域であり、住環境は良好であるため、需要は高い。地価水準は、やや上昇傾向である。
地域要因の将来予測当該地域は住宅地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は上昇傾向を継続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は主に京王線沿線に存する徒歩圏の住宅地域であり、主な需要者は狛江市及びその周辺市に居住する一次取得者や買換取得者である。当該地域は、柴崎駅より徒歩約12分に位置する戸建住宅を中心とする住宅地域であり、住環境は良好であるため需要は底堅く、地価はやや上昇傾向である。土地の総額は110㎡規模で3千万円前後、新築戸建住宅は4∼5千万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復傾向にあり、実体経済は上向いている。不動産市場は低金利政策によって改善傾向にあり、地価は上昇傾向にある。

浅利隆文氏による調査レポート

不動産鑑定士浅利隆文
価格279,000円/㎡
個別的要因方位の優位性はあるものの，地域内においてほぼ標準的な画地である。個別的要因の変動は特に認められず，市場競争力は普通程度と考えられる。
地域要因地域要因の変化は特に認められない。最寄駅から徒歩圏内の既成住宅地域である。一般的要因の影響から，地価は上昇しつつある。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅が区画整然として建ち並び，最寄駅から徒歩圏内の既成住宅地域として熟成している。特段の地域変動要因は認められないことから，当分の間，現状のまま推移するものと思料される。
市場の特性同一需給圏の範囲は，狛江市周辺の主に京王線及び小田急線各駅を最寄とする住宅地域である。主な需要者は，左記圏域に在住し，若しくは都心からの若年夫婦世帯による住み替えが中心の一次取得者が主である。近隣地域は最寄駅から徒歩圏内で，閑静な住環境が良好に保たれているため，土地需要は安定的である。需要の中心となる価格帯は，土地が110㎡で3，000万円前後，新築戸建住宅の総額が4，500万円程度と考えられる。
一般的要因東京都において，景気は一部に弱さが見られるものの，緩やかな回復基調が続いている。各種政策効果もあり，不動産市況は概ね堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度63425827026367
北緯 139度57107543945312

参考：該当物件周辺マップ

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東京都狛江市和泉２６０４番７東京都狛江市岩戸南１丁目７５６番１７東京都狛江市岩戸南３丁目２７８番３４東京都狛江市和泉本町３丁目１０６６番１１東京都狛江市中和泉１丁目１８７６番３東京都狛江市中和泉３丁目７７８番３東京都狛江市中和泉五丁目３２８番２２東京都狛江市中和泉二丁目４５２番５東京都狛江市東和泉一丁目２４５０番３東京都狛江市東和泉三丁目２６３１番６

参考：近隣駅の地価相場

狛江駅(地価相場 299,000円/㎡)和泉多摩川駅(地価相場 300,500円/㎡)喜多見駅(地価相場 302,000円/㎡)登戸駅(地価相場 282,500円/㎡)中野島駅(地価相場 235,000円/㎡)向ヶ丘遊園駅(地価相場 262,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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