神奈川県川崎市多摩区中野島６丁目１０８９番４外(中野島駅・登戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


307,000円

2016年01月01日に行った神奈川県川崎市多摩区中野島６丁目１０８９番４外(神奈川県川崎市多摩区中野島６−２５−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を307,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市多摩区中野島６丁目１０８９番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市多摩区中野島６丁目１０８９番４外
住居表示中野島６−２５−１０
価格307,000円/㎡
交通施設、距離中野島、120m
地積132㎡
形状台形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、飲食店等が混在する駅前の商業地域
前面道路の状況西10.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

荻原久男氏による調査レポート

不動産鑑定士荻原久男
価格305,000円/㎡
個別的要因建物、接面道路等の個別要因に変化はない。
地域要因近隣地域に特に大きな用途変更や新築建物の増加等もみられず、地域要因に変化はない。
地域要因の将来予測駅近の店舗地として熟成しており、特に大きな地域要因の変動はない。今後も商業地として推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、川崎・横浜市内の商業地である。主な需要者は，大規模小売業者・流通業者のほか地元投資家・地場不動産業者である。総額があまり大きくないので中層賃貸物件として、個人投資家も購入可能性がある。標準的価額は土地価額4000万円∼6000万が多い。
一般的要因日銀の量的緩和の目的である物価上昇は、原油安もあり達成できず、加えて中国の減速も影響し、国際金融情勢には不透明感が強い。

清水堅太氏による調査レポート

不動産鑑定士清水堅太
価格308,000円/㎡
個別的要因商圏は広くないものの、駅前商業地の希少性及び南武線沿線住宅地が背後に存することから、一定競争力を有する。個別的要因に特段の変動はない。
地域要因商圏の比較的小規模な駅前商業地域であり、近隣住民の買回り品が中心。地域要因に特段の変動は認められず、地価は堅調に推移している。
地域要因の将来予測周辺地域に関し大きな変動は見受けられない。経済情勢の変化等に応じて、当面は一般的要因の影響を受けつつ景気の動向、立地や規模等から地価はやや強含めに推移していくものと思料する。
市場の特性同一需給圏はJR南武線沿線を中心に小田急小田原線沿線、東急田園都市線沿線圏内の商業地域一帯。鉄道利用客や近隣住民の利用を主とした商業地域であり、需要者の中心は中小法人のほか、駅前立地を中心に展開するチェーン店等が考えられる。繁華性が劣るエリアでは良好な交通接近性に起因し住宅地としての取引が増加している場合も多く、画地細分化前提のパワービルダー等が高値で取得する場合もあり、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因企業収益や雇用情勢は回復し、消費者物価も緩やかに上昇している。景気は一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6313427
北緯 139度550447

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中野島駅(地価相場 235,000円/㎡)登戸駅(地価相場 282,500円/㎡)向ヶ丘遊園駅(地価相場 262,500円/㎡)和泉多摩川駅(地価相場 300,500円/㎡)稲田堤駅(地価相場 212,000円/㎡)狛江駅(地価相場 299,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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