神奈川県川崎市多摩区登戸新町５２番３(登戸駅・和泉多摩川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


327,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市多摩区登戸新町５２番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を327,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市多摩区登戸新町５２番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市多摩区登戸新町５２番３
住居表示 
価格327,000円/㎡
交通施設、距離登戸、700m
地積159㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

遠藤一典氏による調査レポート

不動産鑑定士遠藤一典
価格328,000円/㎡
個別的要因6m道路に接道し、規模も手頃であり、市場競争力は認められる。
地域要因成熟した住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。競合物件との比較において一定の競争力を有し、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測駅から徒歩圏内の低層住宅地域で、閑静な住環境を維持している。当分は現状を維持すると考えられる。登戸駅周辺の整備の進展により、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR南武線「中野島」駅∼「登戸」駅徒歩圏内に存する住宅地域である。需要者は川崎市内に在住する30∼40代の一次取得者が多いが、圏外からの転入者もみられる。従来から人気がある住宅地域で需給は安定しているが、画地の小規模化もみられる。中心となる価格帯は土地が3，000万円∼3，500万円、新築戸建は4，000万円∼5，000万円である。
一般的要因多摩区は首都圏のベッドタウンで、人口は横ばい乃至は微増傾向にあり、高齢化が進行中である。また取引件数は減少している。

馬場敦志氏による調査レポート

不動産鑑定士馬場敦志
価格326,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因に変動はない。
地域要因登戸駅周辺は交通利便性が良好であることから需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測駅徒歩圏の住宅地域であり、当分は現状を維持するものと考えられる。地価は、JR南武線の利便性の向上や景気動向を反映し上昇傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は川崎市多摩区内に存する小田急小田原線、JR南武線沿線の各駅を最寄駅とする駅徒歩圏の住宅地域である。需要者は、都心またはJR南武線沿線に勤務するサラリーマン世帯が中心である。周辺地域においては景気動向を反映して底堅い需要が認められるほか、土地の細分化による影響もあり地価は上昇している。市場では土地は3，500万円程度、新築の戸建物件は4，000万円∼5，000万円が需要の中心と考える。
一般的要因多摩区全体としては景気動向を反映し上昇傾向にあるが、立地条件により下落している地域も見られる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6243884
北緯 139度5658403

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県川崎市多摩区王禅寺字吹込２２９１番ほか１筆神奈川県川崎市多摩区登戸字戊耕地２０９３番２ほか１筆神奈川県川崎市多摩区王禅寺字源内谷１９９１番１９の一部神奈川県川崎市多摩区菅字仙石谷６６３４番３神奈川県川崎市多摩区早野字富士山下８７番６ほか１筆神奈川県川崎市多摩区金程字後谷１５番外神奈川県川崎市多摩区栗平１丁目５番７神奈川県川崎市多摩区上麻生字大ケ谷戸１１３２番６神奈川県川崎市多摩区王禅寺字日光２１５３番１０神奈川県川崎市多摩区王禅寺字般若面６７８番７神奈川県川崎市多摩区生田字土渕耕地７６２番神奈川県川崎市多摩区虹ケ丘１丁目１８番１２東京都狛江市東和泉三丁目２６３１番６

参考：近隣駅の地価相場

登戸駅(地価相場 282,500円/㎡)和泉多摩川駅(地価相場 300,500円/㎡)向ヶ丘遊園駅(地価相場 262,500円/㎡)狛江駅(地価相場 299,000円/㎡)中野島駅(地価相場 235,000円/㎡)宿河原駅(地価相場 275,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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