東京都狛江市中和泉４丁目５８０番２０(狛江駅・和泉多摩川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


281,000円

2017年01月01日に行った東京都狛江市中和泉４丁目５８０番２０(東京都狛江市中和泉４−７−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を281,000円/㎡としました。

東京都狛江市中和泉４丁目５８０番２０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都狛江市中和泉４丁目５８０番２０
住居表示中和泉４−７−３
価格281,000円/㎡
交通施設、距離狛江、1,400m
地積122㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

菊地宏氏による調査レポート

不動産鑑定士菊地宏
価格281,000円/㎡
個別的要因南道路で日照等が優る。画地規模、街路条件は概ね標準的と判断される。個別的要因に変動はない。
地域要因都区部に比較的近い、駅徒歩限界圏の低層住宅地域で、需要は概ね普通程度。地価は一般的要因等の影響でやや上昇傾向で推移。
地域要因の将来予測一般住宅のほかアパ−ト等も見られる住宅地域で、今後も同様の地域として推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は小田急線、京王線沿線で、概ね狛江市、調布市南部、世田谷区西部の住宅地域の範囲。需要者は狛江市、隣接市・区及び都心を中心に活動するサラリ−マン層が中心。駅徒歩限界圏にあり、周辺では小規模の開発分譲が継続的に行われている。取引は、規模35∼40坪程度、新築の戸建住宅で4，500万∼5，500万円、戸建用住宅地で3，000万∼4，000万円程度が需要の中心。
一般的要因不動産市場は、景気が緩やかな回復基調であること等の影響を受け概ね堅調に推移。

浅利隆文氏による調査レポート

不動産鑑定士浅利隆文
価格281,000円/㎡
個別的要因方位の優位性は認められるが，地域内においてほぼ標準的な画地である。個別的要因の変動は特に認められず，市場競争力は普通程度と考えられる。
地域要因地域要因の変化は特にない。良好な住環境だが，最寄駅から距離があり利便性にやや劣る。一般的要因の影響から，地価はゆるやかに上昇している。
地域要因の将来予測一般住宅のほかにアパート等も見られ，最寄駅からやや遠いものの，住環境の良い住宅地域として熟成している。周囲の農地は徐々に宅地化が進行していくと考えられるが，当面は現状のまま推移するものと思料される。
市場の特性同一需給圏の範囲は，狛江市周辺の主に小田急線各駅を最寄とする住宅地域である。主な需要者は，同一需給圏内の居住者若しくは，都心からの若年夫婦世帯による住み替えが中心で一次取得者が主となる。近隣地域は最寄駅からやや遠いものの，緑豊かな住環境が良好に保たれているため，土地需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は，土地が110㎡で3，000万円前後，新築戸建が4，500万円程度と考えられる。
一般的要因東京都において，景気は一部に弱さが見られるものの，緩やかな回復基調が続いている。各種政策効果もあり，不動産市況は概ね堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6360974
北緯 139度5669588

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

狛江駅(地価相場 299,000円/㎡)和泉多摩川駅(地価相場 300,500円/㎡)中野島駅(地価相場 235,000円/㎡)登戸駅(地価相場 282,500円/㎡)国領駅(地価相場 339,000円/㎡)向ヶ丘遊園駅(地価相場 262,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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