神奈川県川崎市多摩区登戸字丁耕地１５３０番１４(登戸駅・向ヶ丘遊園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


275,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市多摩区登戸字丁耕地１５３０番１４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を275,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市多摩区登戸字丁耕地１５３０番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市多摩区登戸字丁耕地１５３０番１４
住居表示 
価格275,000円/㎡
交通施設、距離向ヶ丘遊園、700m
地積178㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石川和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士石川和彦
価格273,000円/㎡
個別的要因南西側が4m道路に接し、相応の市場性を有している。
地域要因熟成した住宅地で大きな変化は無いが敷地の細分化が徐々に進んでいる。地価動向は上昇を継続した。
地域要因の将来予測低層住宅地として今後も安定して推移し、地価の動向は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、川崎市多摩区内の小田急小田原線、JR南武線各駅を利用する、最寄駅より徒歩圏の圏域で、需要者は都内、川崎市中心部等へ通勤する30代以上のサラリーマン層が主体である。供給は従来からの未利用地あるいは既存の一宅地を可能な限り細分化して、総額を抑えた戸建住宅が主体である。土地のみの分譲は少ないが、土地で3000万円台、新築戸建で5000万円位までが市場の主要な価格帯となっている。
一般的要因景気の現況は堅調ともみえるが、特に海外の政治、経済情勢の不安定な変動による影響が先行きの見通しを不透明なものにしている。

遠藤一典氏による調査レポート

不動産鑑定士遠藤一典
価格276,000円/㎡
個別的要因道路幅員が4mとやや狭く、画地規模も若干大きいが、南西道路で、間口も広く分割可能なことから市場競争力は認められる。
地域要因公共施設、利便施設にも近い、駅徒歩圏の平坦な住宅地域であり、利便性重視の需要傾向から地価は強含みで推移している。
地域要因の将来予測一般住宅、アパ−ト等が混在する駅徒歩圏の利便性の良い既存住宅地域で、根強い需要を背景に、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、主に小田急小田原線沿線及びJR南武線沿線の駅徒歩圏内の住宅地域である。需要は東京都心部や横浜・川崎への通勤者等で、自用目的が中心である。土地のみの供給は少なく、中古住宅や建売住宅による供給が大部分である。取引の中心となる価格帯は土地建物の総額で4000∼5000万円程度である。近隣地域周辺は平坦で、利便施設に近く、利便性を重視する需要者層が多い。
一般的要因多摩区は首都圏のベッドタウンであり、人口は横ばい乃至は微増傾向にある。また取引件数は減少している。なお高齢化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6205085
北緯 139度5687792

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

登戸駅(地価相場 282,500円/㎡)向ヶ丘遊園駅(地価相場 262,500円/㎡)和泉多摩川駅(地価相場 300,500円/㎡)宿河原駅(地価相場 275,000円/㎡)狛江駅(地価相場 299,000円/㎡)中野島駅(地価相場 235,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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