地域要因

 最寄り駅から近く、人気の高い地域であるが、熟成度が高く、特段の変化は見られない。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

閑静な既成市街地であり、特段の変動要因は認められず、今後も住環境良好な地域として推移するものと思料される。需要の高い地域であり、地価はやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

 当該地域及び周辺住宅地域においては、アパート等の収益物件も混在するが、実際の取引においては自用の住宅取得を目的とした取引がその多くを占めており、収益性が土地価格形成に影響しているとは言い難く、収益価格は低位に求められる傾向を有する。よって、本件では実際の取引事例に比準して求められた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地等との価格バランスの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

徒歩圏内であり中心市街地に存する当該地域は利便性も高く景気回復の動きから地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

2駅利用できる既存の住宅地域である。今後とも大きな地域要因の変化、変動は無く、現状を維持しながら推移していくものと思われる。なお、当該地域の地価はやや上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

所沢市の住宅地域において多数の信頼のある取引事例を収集し得た。近隣地域及びその周辺には、戸建住宅が中心であるが、駅への接近条件も良好なことから共同住宅も見られる。しかし、住宅地域においては居住の快適性が選好されることから、収益価格は低位に求められた。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。地価は若干上昇した。

地域要因の将来予測

航空公園駅と新所沢駅の両駅を徒歩圏にする中規模住宅を中心とした良好な住宅地域。地域要因の変動は特になく、今後も現状程度で推移すると見られる。地価は景気動向に応じた変動が予測される。

価格決定の理由

比準価格は取引当事者の属性に応じた事例分析を踏まえ事例の持つ特性、価格水準、比較可能性を検討のうえ相対的に規範性が高い事例を重視して求めた。収益価格は前提とするファミリータイプの賃料水準が投資採算性に劣るため低位に求められた。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

小手指駅の徒歩圏内の住宅地域である。利便性が高く、良好な居住環境を形成し品等の高い住宅地であるが、供給が少ないため地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は土地区画整理済みの駅に近い低層住宅地域である。周辺には駐車場等も多く見られ、今後も次第に熟成度が高まると予測する。地価動向は、住宅需要の強さに対し供給が少ないことから上昇傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺では自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性ある取引事例が得られた。一方収益性については近隣地域及び周辺に単身者向け・ファミリー向け共に共同住宅が見られるが、土地価格に見合う賃料水準にないため、収益価格は低位に試算された。したがって主に自用目的の取引に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西所沢駅勢圏内の住宅地域である。住宅需要は安定的なエリアであるが、熟成度が高いため新規供給は少なく、地価はやや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は従来から低層住宅地域として成熟しており、今後も現状の居住環境を維持し、大きな地域要因の変化・変動はないものと予測する。地価動向は、住宅需要も概ね堅調でありやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺では自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性ある取引事例が得られた。一方収益性については単身者向け・ファミリー向け共に共同住宅が見られるが、土地価格に見合う賃料水準にないため、収益価格は低位に試算された。したがって主に自用目的の取引に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

所沢駅勢圏内の従来からの住宅地域で、住宅需要は堅調なエリアであるが、既に熟成度が高いため新規供給は少なく、地価はやや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は従来から戸建住宅地域として成熟しており、今後も現状の居住環境を維持し、大きな地域要因の変化・変動はないものと予測する。地価動向は需要が概ね堅調なことからやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺では自用目的の取引が中心であり、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性ある取引事例が得られた。一方収益性については自用目的の戸建住宅地としての利用が通常であり、戸建貸家の賃料水準から把握した収益性は著しく低くなることから価格決定の指標にはなり得ないと考える。したがって取引事例比較法を単独適用し、代表標準地との均衡にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 高度利用された建物が多くなっているが、古い低層建物も散見されるため、今後は更に高度利用が進むものと予測される。

地域要因の将来予測

店舗併用の高層共同住宅等が多い地域である。前面道路（都市計画道路）の進捗により、さらなる地域の熟成が期待される。

価格決定の理由

 分譲マンション、賃貸マンション等が建ち並ぶ幹線道路沿いにあり、人、車両ともに通行量が多いことから、1階部分を店舗利用としているマンションが多く見受けられる。従って取引に際しては周辺地域における取引価格との比較のみならず、当該物件の収益性にも重点が置かれる傾向があることから、本件鑑定評価においては、比準価格及び収益価格を関連付け、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

当該地域は旧市街地の住宅地として成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状維持で推移するものと思われる。地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心の一般住宅地域であり、収益物件としてアパート等も見られるが、自用目的の取引が中心である。したがって信頼できる取引事例によって求めた比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらには代表標準地との検討を踏まえた上で鑑定評価額を上記のごとく決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。地価は若干上昇した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は相対的に規範性が高い事例を重視して求めたが、商業地の価格は比較目線だけの格差判定では精度に限界がある。収益価格による商業地の収益性検討は不可欠だが低位に求められた。沿道型サービス店舗の賃料等内訳は詳細な事例が少なく純収益の想定はやや不確実でもある。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格は参酌し、類似標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内の中心商業地域であり、地元企業等を中心に投資需要が根強い。実質賃料水準は安定しており、空室率も改善傾向。地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は所沢市内で最も繁華性の高い商業地域である。地価動向は、地元企業等の投資需要や事業用の店舗・事務所需要に支えられ安定的に推移しており、市況の回復を受けて上昇傾向と思料する。

価格決定の理由

近隣地域と競合する商業地域が限定されるため、取引事例の収集は周辺市まで広く求め、信頼性のあるものを採用した。収益物件は近隣地域及び周辺の商業地域に多く存在し、支払賃料、一時金、共益費等の水準を把握の上、収益価格を試算した。したがって比準価格と収益価格を関連づけ、現実の不動産市場の需給動向等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。地価はやや上昇した。

地域要因の将来予測

西所沢駅から徒歩約1分強に位置する商業地域。借地も多く地域要因の変動は起きにくい。現状程度での推移が見込まれ、地価は景気動向に応じた上昇も予測される。

価格決定の理由

比準価格は相対的に規範性が高い事例を採用して求めたが、商業地の価格は比較目線だけの格差判定では精度に限界がある。収益価格は地権者の所有ビルが賃料リーダーとなり元本と果実の相関が薄れ易くもあり低位に求められたが、商業地につき収益性の検討が不可欠である。したがって、市場の取引の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

居住環境が良好であり、最寄駅から徒歩圏にあることから利便性が高い。

地域要因の将来予測

当地域は閑静で良好な居住環境にある住宅地として成熟しており、現状を維持していくものと予測される。地価水準は小幅な上昇傾向にある。

価格決定の理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、比準価格は取引の実態を反映して説得力があることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 店舗兼事務所ビル等が連坦する概ね熟成した商業地域であり、特筆すべき地域要因の変化はない。

地域要因の将来予測

 新所沢駅東口駅前通りの商店街であり、中層の店舗・事務所ビル等が連坦する。テナントの空きがあるものの地価は強含みにある。今後も現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 近隣地域内には自用店舗のほか賃貸店舗等も見受けられ、事業者向けの賃貸市場は比較的形成が進んでいる状況にあるものと把握される。本件では市場の実勢を反映した比準価格を重視しつつも、不動産の経済価値の本質を形成する収益性に着目した理論的価格である収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

所沢駅西口の再開発により、生活利便性が高まることが予想される。

地域要因の将来予測

所沢駅まで徒歩約9分の既存の低層住宅地域で、今後も現状程度の住宅地として推移するものと予測される。地価動向は、上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を主体とする自用の取引が中心であり、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方で、賃貸物件も認められ、賃貸事例も存在するが、賃料水準が低く収益用不動産として投資目的で取引されることは少ない。従って、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は区画整然とした良好な住環境を有する地域であり、今後も同様な住環境が維持されるものと思われる。地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域は戸建中心の住宅地である。所沢駅への接近条件が良好なところから共同住宅も見られるが、賃料水準は低く、収益不動産として投資目的で取引されることは少ない。したがって取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にし、さらには代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のごとく決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。地価は若干弱含んだ。

地域要因の将来予測

国道463号線バイパスと県道所沢青梅線の間に広がる農家住宅地域。当面は現状程度で推移すると見られる。地価は横ばい乃至弱含みと予測される。

価格決定の理由

比準価格は取引当事者の属性に応じた事例分析を踏まえ、市街化調整区域内の宅地性に留意しつつ、事例の持つ特性、価格水準、比較可能性を検討のうえ相対的に規範性が高い事例を採用して求めた。収益価格はアパート等の賃貸市場が形成されていないため試算を断念した。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

最寄駅まで徒歩圏外の既存の戸建住宅地域で、今後も現状程度の住宅地として推移するものと予測される。地価動向は、横ばいと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を主体とする自用の取引が中心であり、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方で、標準地は第一種低層住居専用地域内にあり、経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能である。従って、収益価格の試算を断念し、市場における取引の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

所沢駅改修工事が進みつつあるが、未だ土地価格に影響は及んでいない。一般的要因により地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

所沢駅東口に近接の事務所を主体とした商業地域である。駅前開発計画があるものの、しばらくは現状維持の状況である。地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は所沢駅東口至近の商業地域である。地価はやや強含みで推移している。賃貸市場は成熟し、収益性の観点からも賃料は横這いで推移しているところから、比較的安定的に推移しているものと予測される。したがって比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地からの規準をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記のごとく決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であるので、規範性の高い多数の取引事例を収集し、これに基づいて比準価格を求めた。一方、収益価格については、当該地域が土地区画整理事業完了後の新興住宅地域であり、未だ賃貸市場が未発達であることから収益還元法の適用は困難であった。したがって、本件では取引事例比較法を単独適用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。