地域要因

利便性・居住環境は普通程度であるが、市街化調整区域内で供給が増加している物件との競合もあって買い手優位の状況が継続中。

地域要因の将来予測

区画整理済の低層住宅地域として安定しており、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は第1種低層住居専用地域内にあり経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されるため収益価格は試算しない。自用目的の取引が支配的であり、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

花崎駅周辺の商業地としての相対的地位は低下傾向。郊外型商業施設の進出により、既成商業地は転廃業等も散見されるが、地価はほぼ安定的に推移。

地域要因の将来予測

花崎駅周辺の近隣商業地域として安定しており、地域要因に特段の変動は無い。当面は、現状を維持していくものと推測される。郊外型商業施設の進出により、商業地としての相対的地位は低下している。

価格決定の理由

需要者の中心は、地元の法人及び個人が中心であり、自己利用目的の店舗や店舗併用住宅等が多く、収益性に着目した需要は少ない。よって、本件に関しては、実証的で規範性、説得性が高い比準価格を重視し、収益価格を参考に、前年の標準地価格から検討した価格及び周辺商業地の標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変動はない。駅接近性が優り住宅地需要はあるものの下落傾向は終息していない。

地域要因の将来予測

 駅接近性が優れ利便性の認められる住宅地域である。地価の下落傾向は、継続中であるが、下落率は圧縮傾向である。地域要因に著しい変化が認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。

価格決定の理由

 標準地周辺はアパート等の賃貸市場が希薄である事、規模によるアパート想定が困難である事等より収益還元法の非適用を余儀なくされた。土地取引は自用の居住用が大半であり、規範性の認められる比準価格を得ていることから、本件の鑑定評価額決定においては市場実態を反映した比準価格を中心に、対象標準地に係わる前年度価格からの連続性を考慮しつつ代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視し上記のとおり決定した。

地域要因

 価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変動はない。市街化区域内の住宅地域であるも、駅接近性が劣り住宅地需要は、弱含みな地域である。

地域要因の将来予測

 駅接近性が劣り工業団地に近接している住宅地域である。地価下落傾向は、継続中であるが、下落率は圧縮傾向である。地域要因に著しい変化が認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。

価格決定の理由

 駅接近性が劣るものの小規模アパート等もみられる事より、収益価格の試算を行ったが低位で試算された。土地取引は自己居住用が主であり、収益性よりも居住の利便性、快適性に着目しての価格形成と判定される。当該事情を踏まえ、本件においては規範性が認められ市場実態を反映した比準価格を標準に、収益価格をも考慮しつつ前年価格との均衡をも留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

利便性や居住環境は普通程度で市街化調整区域内で供給が増加している物件との競合もあって買い手優位の状況が継続中。

地域要因の将来予測

事業所も見られる低層住宅地域として安定しており、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は小規模な画地で経済合理性の認められる賃貸住宅の想定が困難と判断されるため収益価格は試算しない。自用目的の取引が支配的であり比準価格を中心として価格を決定すべきところ、少子高齢化・人口減少による供給増加を直接的に反映した相続等を契機とする低位な価格帯での取引のウエイトが増加している市場全体の状況を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性・居住環境は普通程度であるが、周辺の市街化調整区域内で供給が増加している広くて割安な物件との競合もあって買い手優位の状況が継続中。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として安定しており格別の変動要因はなく、当面現状維持と予測する。

価格決定の理由

周辺で見られるアパートは既存地主が有効利用・節税目的で経営するものが大半で賃貸事業目的の土地の投資需要はなく収益価格には相対的に限界がある。自用目的の取引が支配的であり比準価格を中心として価格を決定すべきところ、少子高齢化・人口減少による供給増加を直接的に反映した相続等を契機とする低位な価格帯での取引が一定のウエイトを占めている市場全体の状況を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の大型ショッピングセンターへ消費者が流れ、市街地の商業地は衰退傾向にある。新規の店舗出店は見られず、商業地の住宅地化が進んでいる。

地域要因の将来予測

工業団地に隣接する幹線道路沿いの低層店舗地域として、当面は現状のまま推移するものと予測する。現時点で予見し得る地域要因の変動は特段なく、商業地の不動産取引は低迷状態が続くものと予測する。

価格決定の理由

地域の商業用不動産には、既存地主による資産運用目的のものも多く、純粋な投資用不動産としての実態を詳細に把握するのは困難な状況にある。一方、比準価格については規範性を有する取引事例を広範囲より収集することで試算価格を求めることができた。以上より、商業地ではあるものの当該地域の特徴を鑑みて、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、市場動向や価格水準の推移、代表標準地との均衡等に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価全般は下落幅が縮小する傾向にあるが、住宅地においては利便性や居住環境の優劣による選別が強まっているため、依然として弱含んでいる。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域で、土地利用は比較的安定しており、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では、相続税対策等を目的に建築された単身者用や一般家族向けの賃貸住宅が大半で、投資採算性に合致した賃貸物件は殆どなく、収益価格が低位に試算された。また、対象標準地が存する住宅地域は、居住の快適性及び利便性を重視して、自用目的で取引される取引価格の水準が指標となっている。よって、収益価格を考量のうえ、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北小浜地区のうち市街化区域内は比較的取引が少ない。市街化調整区域内のほうが取引が多い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

旧加須市内では市街化調整区域内の物件の取引が半数以上を占めるが、市街化区域内で信頼性の高いエンドユーザーによる住宅取得事例を中心に収集、採用することができた。築年の古いアパートは、リフォームしても賃料をあまり上げられない傾向にある。一方、アパートの新規建築は続いている。専用住宅目的の土地需要が中心であるため、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JRの駅に比較し、鷲宮駅では通勤通学客が集まらない。安定的に推移しているのか、不動産取引は活発ではない。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内新築戸建住宅の分譲をやめるか大幅縮小しないと、市街化区域内の住宅地価の下落は止められないと考える。地価は当面下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

旧鷲宮町では市街化調整区域内の物件の取引が半数以上を占めるが、市街化区域内で信頼性の高い事例を中心に収集、採用することができた。鉄道駅に近いアパートには底堅い需要はあるようだが、築20年を超えると賃料は下がり、リフォームしても賃料を上げられない。一方でアパートの供給は続いている。専用住宅目的の土地需要が中心であるため、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

二極化が進み、駅に近く利便性の高い優良な住宅地については、根強い人気に支えられ、最近の地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

市街地中心部の住宅地域として熟成しており、当面は現状維持と予測する。市内においては利便性の高い住宅地域であり、需給関係は堅調で、地価はやや強含み傾向と予測する。

価格決定の理由

通勤者向けのアパートも混在しているが、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地であり、自用目的の取引が多く収益性はあまり考慮されていない。以上により、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東鷲宮駅西口停車場線延伸道路の整備が進んでおり、供用開始は平成29年3月頃の見込み。既存の集落、34条12号区域に該当する。

地域要因の将来予測

東鷲宮駅西口停車場線延伸道路の整備が進んでいる。地価は当面横ばいまたは下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

在来の集落地域内における画地の大きい農家住宅地自体の取引はあまりない。エンドユーザーが取得した信頼性のある土地の取引事例を中心に収集、採用できた。また、在来の集落地域では借主も少ないため、賃貸市場は未成熟であり、収益物件はあまりない。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、また前年標準地価格からの連続性についても考慮しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とした住宅地域であり、周辺環境に特別な変化はない。利便性のやや劣る地域であり、地価は弱含み。

地域要因の将来予測

街路の整然とした、住環境の優れた住宅地域であるが、駅接近性に難がある。市街化調整区域内の新規供給物件の影響も受け、需要は低迷しており、当面は地価の弱含み傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

対象地周辺は、自用の一般住宅を目的とする取引が中心の地域であり、周辺で散見されるアパートは既存地主による農地転用や節税目的等が大半である。投資採算性に見合う物件はほとんどなく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない地域のため、収益価格も低位に試算された。したがって、実証的で規範性、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。