埼玉県久喜市葛梅２丁目１２番１０(鷲宮駅・東鷲宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


54,600円

2017年01月01日に行った埼玉県久喜市葛梅２丁目１２番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,600円/㎡としました。

埼玉県久喜市葛梅２丁目１２番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県久喜市葛梅２丁目１２番１０
住居表示 
価格54,600円/㎡
交通施設、距離鷲宮、650m
地積196㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、空地が見られる区画整理済の住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

諸貫道明氏による調査レポート

不動産鑑定士諸貫道明
価格54,600円/㎡
個別的要因南東道路で日照、通風等居住の快適性が優れている。個別的要因に変動はない。
地域要因JRの駅に比較し、鷲宮駅では通勤通学客が集まらない。安定的に推移しているのか、不動産取引は活発ではない。
地域要因の将来予測市街化調整区域内新築戸建住宅の分譲をやめるか大幅縮小しないと、市街化区域内の住宅地価の下落は止められないと考える。地価は当面下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は久喜市及び隣接市で、東武線沿線の住宅地域。需要者の中心は、前記圏域内に地縁のある30代の一次取得者。旧鷲宮町市街化調整区域内では引き続き住宅の供給が引き続き多く、物件の取引も半分以上が市街化調整区域内のもの。このため鷲宮駅付近の市街化区域内の住宅地の地価は下落が続いている。鷲宮駅徒歩圏の中心となる価格帯・前提となる規模は1000万円以下、45∼50坪程度。駅徒歩圏の新築戸建住宅は2500万円以下。
一般的要因調整区域内の物件の購入者が多い結果、旧鷲宮町地区は人口増。不動産取引も調整区域内が半数以上を占め、これが市街化区域内の地価下落の元凶。

内藤秀一氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤秀一
価格54,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市内でも標準的な住宅地で、主に一次取得者を中心とする需要者による堅調な需要に支えられている。郊外の地価は、弱含みで推移。
地域要因の将来予測当該地域は、低層住宅地域として熟成しており、今後とも一般住宅地域としての環境を維持していくものと予測する。消費税増税が先送りとなり景気の先行き不安がなくなったが、郊外の地価は弱含み傾向にある。
市場の特性同一需給圏はJR宇都宮線及び東武伊勢崎線沿線の住宅地域で、概ね久喜市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち久喜市居住者が50％以上を占め、圏外からの転入者は少ない。マンション等の大規模開発による大量の宅地供給も少なく、熟成した住宅地であるため需給関係は比較的安定している。土地は630万円程度、新築の戸建物件は1，800∼2，300万円程度を中心に取引が行われている。
一般的要因東京のベッドタウンとして発展、人口は横這い、生産年齢人口は減少、高齢化は上昇。アベノミクス効果により景気は堅調で、地価は安定化している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0918743
北緯 139度6531682

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鷲宮駅(地価相場 40,050円/㎡)東鷲宮駅(地価相場 68,250円/㎡)花崎駅(地価相場 42,500円/㎡)久喜駅(地価相場 111,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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