埼玉県久喜市鷲宮字上手５２１番４外(鷲宮駅・東鷲宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


25,500円

2017年01月01日に行った埼玉県久喜市鷲宮字上手５２１番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,500円/㎡としました。

埼玉県久喜市鷲宮字上手５２１番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県久喜市鷲宮字上手５２１番４外
住居表示 
価格25,500円/㎡
交通施設、距離東鷲宮、1,200m
地積491㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が見られる農地の多い住宅地域
前面道路の状況北東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

諸貫道明氏による調査レポート

不動産鑑定士諸貫道明
価格25,500円/㎡
個別的要因北東道路で日照、通風等居住の快適性は普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因東鷲宮駅西口停車場線延伸道路の整備が進んでおり、供用開始は平成29年3月頃の見込み。既存の集落、34条12号区域に該当する。
地域要因の将来予測東鷲宮駅西口停車場線延伸道路の整備が進んでいる。地価は当面横ばいまたは下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR宇都宮線、東武線沿線で、久喜市及び隣接市の市街化調整区域に存する住宅地域。需要者の中心は、市街化調整区域内の在来の集落に昔から居住する等久喜市等に地縁のある個人。不動産業者により開発された敷地90坪超の新築戸建住宅の取引が若年層を中心に多い。また総額も市街化区域内の物件並みのものが多い。中古住宅の物件の取引もあり、取引価格は物件別の差が大きく、中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因調整区域内の物件の購入者が多い結果、旧鷲宮町地区は人口増。不動産取引も調整区域内が半数以上を占め、これが市街化区域内の地価下落の元凶。

武田昌之氏による調査レポート

不動産鑑定士武田昌之
価格25,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は見受けられない。
地域要因JR駅から徒歩圏内の市街化調整区域内既存集落地域で、大きな変化はない。現在、対象地の駅接近性が向上する東鷲宮駅からの延伸道路が整備中。
地域要因の将来予測農家住宅や一般住宅が見られる市街化調整区域内の住宅地域である。近隣地域付近を通る東鷲宮駅からの延伸道路が整備中であるが、都市計画法34条12号区域内であるため、当面は現状を維持するものと予測される。
市場の特性同一受給圏は、JR宇都宮線の久喜市を中心とする埼玉県北東部の市街化調整区域内の圏域。需要者の中心は、久喜市及びその周辺市の居住者が中心である。旧鷲宮町、加須市の市街化調整区域内では、宅地の開発分譲が可能な都市計画法34条11号区域内の取引が中心となっており、同法12号区域内では、取引が少ない。なお、JR東鷲宮駅からの市道延伸工事が進捗中で、平成29年に供用開始予定である。道路開通により、駅接近性は向上が見込まれる。
一般的要因経済全般は、弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。市内では人口は横ばいだが、少子高齢化が進み、不動産需要への影響が懸念される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1003427
北緯 139度6614365

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鷲宮駅(地価相場 40,050円/㎡)東鷲宮駅(地価相場 68,250円/㎡)花崎駅(地価相場 42,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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