埼玉県加須市久下字高畑１６８６番４(加須駅・花崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


41,300円

2016年01月01日に行った埼玉県加須市久下字高畑１６８６番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,300円/㎡としました。

埼玉県加須市久下字高畑１６８６番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県加須市久下字高畑１６８６番４
住居表示 
価格41,300円/㎡
交通施設、距離加須、1,200m
地積199㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート、工場等が混在する住宅地域
前面道路の状況北東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林三千史氏による調査レポート

不動産鑑定士小林三千史
価格41,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地価全般は下落幅が縮小する傾向にあるが、住宅地においては利便性や居住環境の優劣による選別が強まっているため、依然として弱含んでいる。
地域要因の将来予測既存の住宅地域で、土地利用は比較的安定しており、当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、東武伊勢崎線沿線のうち概ね加須市域一円。需要者は、加須市に在住、在勤する地元需要者が中心である。既成の住宅地域であるが、新規の供給は少なく、同一需給圏で大きな開発はない一方で、都心回帰の影響を受けて需要も弱い。土地は700万円程度、新築戸建で2000万円前半の物件が需要の中心である。          
一般的要因景気は回復基調にあるが、当地域の経済は力強さに欠けている。地価は、利便性の劣る地域では、弱含みで推移している。

堀口雄一朗氏による調査レポート

不動産鑑定士堀口雄一朗
価格41,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性が向上しているが、市街化調整区域内で供給が増加している物件との競合もあって買い手優位の状況が継続中。都市ガスが整備されている。
地域要因の将来予測事業所等も混在し、比較的空地が多く見られるが、周辺では住宅等が増加しており、住宅地として熟成してゆくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね加須市内の東武伊勢崎線沿線に位置する住宅地域。需要者は市内在住者又は市内在勤の30∼40代の一次取得者が中心である。地域周辺はやや居住環境の劣る既成の住宅地であるが、郊外部への大型商業施設や医療施設の進出等もあり利便性は向上して、足元の需給関係は比較的安定している。土地は150∼200㎡程度で600∼1100万円程度、新築の戸建物件は2000万円台前半が取引の中心である。
一般的要因加須市の住宅地は、人口減少率・高齢化率の拡大傾向という中長期的な構造的要因を反映して買い手優位の傾向は続いており、地価は下落基調にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1163061
北緯 139度6084963

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

加須駅(地価相場 40,600円/㎡)花崎駅(地価相場 42,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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