埼玉県加須市上三俣字中野島８０３番外(加須駅・花崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


48,800円

2016年01月01日に行った埼玉県加須市上三俣字中野島８０３番外(埼玉県加須市(三俣第二３５−３外))の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,800円/㎡としました。

埼玉県加須市上三俣字中野島８０３番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県加須市上三俣字中野島８０３番外
住居表示(三俣第二３５−３外)
価格48,800円/㎡
交通施設、距離加須、1,400m
地積1,187㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況南西26.6m国道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

諸貫道明氏による調査レポート

不動産鑑定士諸貫道明
価格48,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因土地区画整理事業が進捗中。
地域要因の将来予測大型商業施設も好調な店とそうでもない店がある。ネット通販の利用が普及してきて、ネット通販と競合する種類の物販店は商況が悪化している。地価下落傾向は続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は加須市及び周辺市町内の東武線沿線の路線商業地域。需要者の中心は、広域的にチェーン展開する量販店、飲食店及び地元に地縁のある事業法人。土地が売買される例はあまりなく、定期借地等の案件も見られる。大規模商業施設やネット通販利用の普及により、特にネット通販と競合する種類の物販店は商況が悪化している模様。敷地の広い物件のほうが需要が大きい傾向がある。物件は多様で、中心となる価格帯・前提となる規模は見いだせない。
一般的要因書籍、映像音楽ソフト、家電等の物販店は、ネットショッピングとの競合が厳しくなりつつある。駅近でも工夫しないと在来の小売店舗は厳しい。

天田淳一氏による調査レポート

不動産鑑定士天田淳一
価格48,800円/㎡
個別的要因特段変動はない。
地域要因区画整理事業中である。大型ショッピングセンターへ消費者が流れる傾向はあるものの、少しずつ路線商業地域として成熟しつつある。
地域要因の将来予測このところ地域要因に特段の変動はないものの、新しい路線商業地域として成熟しつつある。一方で一般的要因の影響等により商業地の不動産取引は低迷状態が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、加須市及び周辺市の路線商業を中心とする商業地域。需要者は地元資本の事業者と広域的に店舗展開している事業者とが混在して考えられる。路線商業地としての成熟度は増してきているものの、事業者の借地借家ニーズの高まりもあり、売買市場への影響は限定的である。路線商業地域における需要者のニーズは多様であり、地域の需給中心価格帯は見いだせない。
一般的要因少子高齢化の影響もあり、地域経済において個人消費の好転は感じられない。現状において商業地の価格上昇材料は見いだせない。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1314381
北緯 139度6017194

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

加須駅(地価相場 40,600円/㎡)花崎駅(地価相場 42,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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