埼玉県久喜市鷲宮中央１丁目１１３２番２(鷲宮駅・東鷲宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
56,300円
2016年01月01日に行った埼玉県久喜市鷲宮中央１丁目１１３２番２(埼玉県久喜市鷲宮中央１−１７−３２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県久喜市鷲宮中央１丁目１１３２番２ |
| 住居表示 | 鷲宮中央１−１７−３２ |
| 価格 | 56,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 鷲宮、300m |
| 地積 | 169㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅の中に空地等が残る住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
天田淳一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 天田淳一 |
|---|---|
| 価格 | 56,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段変動はない。 |
| 地域要因 | 特段の変動はない。調整区域内の比較的低廉な価格での取引による市街化区域内の地価への影響が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層住宅地域として安定しており、周辺環境は現状を維持して推移するものと予測する。現時点で予見し得る地域要因の変動は特段ない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は鷲宮駅圏及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は久喜市のうち旧鷲宮町に地縁を有する個人や東武伊勢崎線利用の一次取得者が中心である。駅に近い旧市街地の住宅地であるが、需要を喚起する特段の要因はなく、依然市街化調整区域内物件との競合による価格の下げ圧力が残る。近隣の需給中心価格帯は、土地150㎡∼200㎡程度で800∼1200万円程度、新築戸建住宅は2000万円台前半である。 |
| 一般的要因 | 人口減少、少子高齢化の傾向はより強くなり、需要者所得の伸び悩みも続くなか、全般的に地価の押し下げ圧力は継続している。 |
根岸一雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 根岸一雄 |
|---|---|
| 価格 | 56,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動及び個別的要因による市場性の変化等は、特にない。 |
| 地域要因 | 鷲宮駅に近い住宅地域で、土地利用等は安定している。また、弱含みながら利便性を選好する需要が見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は、東武伊勢崎線の鷲宮駅周辺の住宅地域である。新規の需要は、通勤に便利なJR宇都宮線沿線の住宅地域等にシフトする傾向も見られる。また、当面は需給関係は弱含みと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、埼玉県の北東部で久喜市のうち旧鷲宮町（東鷲宮駅勢圏を除く）、旧栗橋町及び加須市のうち旧大利根町及び旧加須市の一部である。需要者の属性は、地元及び地縁性を有する個人が中心である。また、鷲宮駅周辺の旧市街地は、敷地の広さ（300㎡以上）で人気がある市街化調整区域（都市計画法34条11号）の新規分譲住宅地に需要が流れ、市況は弱含みである。なお、鷲宮駅周辺で新築戸建住宅は2000万円台前半の価格帯である。 |
| 一般的要因 | 住宅取得の各種支援策、低金利の持続等から市場は改善したが、県北東部のうち外縁部では、少子高齢化等の影響により需要の縮小が顕在化している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度0967098 北緯 139度6595702 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
鷲宮駅(地価相場 40,050円/㎡)東鷲宮駅(地価相場 68,250円/㎡)花崎駅(地価相場 42,500円/㎡)久喜駅(地価相場 111,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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