埼玉県加須市久下３丁目１番４外(加須駅・花崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,500円

2017年01月01日に行った埼玉県加須市久下３丁目１番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,500円/㎡としました。

埼玉県加須市久下３丁目１番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県加須市久下３丁目１番４外
住居表示 
価格41,500円/㎡
交通施設、距離加須、1,500m
地積231㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか事業所等が見られる住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀口雄一朗氏による調査レポート

不動産鑑定士堀口雄一朗
価格41,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性・居住環境は普通程度であるが、周辺の市街化調整区域内で供給が増加している広くて割安な物件との競合もあって買い手優位の状況が継続中。
地域要因の将来予測低層住宅地域として安定しており格別の変動要因はなく、当面現状維持と予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね加須市内の東武伊勢崎線沿線に位置する住宅地域。需要者は市内在住者又は市内在勤の30∼40代の一次取得者が中心である。地域周辺は早くに区画整理された既成の住宅地であり、居住環境や利便性は普通程度であるが調整区域の物件との競合から需給は依然として弱含み。土地は150∼200㎡程度で600∼1000万円程度、新築の戸建物件は2000万円台前半が取引の中心である。
一般的要因加須市の住宅地は、人口減少という中長期的な構造的要因を反映して買い手優位の傾向は続いており、需給は弱含みである。

諸貫道明氏による調査レポート

不動産鑑定士諸貫道明
価格41,400円/㎡
個別的要因北道路で日照、通風等居住の快適性は普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因久下地区は比較的取引が多い。中古住宅（古家付土地）で格安の成約取引がある。土地でも非常に安い成約事例がみられる。
地域要因の将来予測市街化調整区域内新築戸建住宅の分譲をやめるか大幅縮小しないと、市街化区域内の住宅地価の下落は止められないと考える。地価は当面下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、東武線沿線で、旧加須市、旧騎西町、旧大利根町及び旧鷲宮町の圏域の住宅地域。需要者の中心は、前記圏域内に地縁のある30代の一次取得者。前記圏域内の市街化調整区域内で住宅の供給が引き続き多く、加須市内不動産取引の半分以上が市街化調整区域。市街化区域内住宅地の地価下落は続いている。中心となる価格帯・前提となる規模は1000万円以下45∼60坪程度。新築戸建住宅は2500万円以下。2000万円以下の物件もある。
一般的要因エンドユーザーは調整区域内の物件を好む傾向がある。不動産取引も調整区域内が半数以上を占める。これが市街化区域内の地価下落の元凶。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1166457
北緯 139度6105521

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

加須駅(地価相場 40,600円/㎡)花崎駅(地価相場 42,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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