地域要因

中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域。景気の回復には至っていないことから、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域であり、当分の間現状を維持するものと予測する。消費税増税の駆け込み需要の反動が見られた以降、需要は引き続きやや弱含みであり、地価は若干の下落傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域内は、戸建住宅の多い住宅地域で、アパート等の収益物件はなく、転勤等に伴う戸建住宅の賃貸はあるものの、一時的な利用方法となっている。近隣地域及び類似地域内では自用目的の取引が中心であり、類似地域内で多数の取引事例を収集し得た。従って比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 

地域要因

駅から徒歩で約19分とかなり離れた住宅地域であるが、公共施設への利便性が良いエリアである。地価は、まだ下落基調が続いている。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域を形成しており、今後とも住宅地域としての住環境を維持していくものと予測する。地価はまだ下落基調の状況にあり、弱含みの傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

駅からやや離れた徒歩で約19分程度の住宅地域で、周辺には、駐車場等も見られるが、収益性よりも自用目的での取引が中心である。収益価格は、建築コスト高及び土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために低位に試算された。よって、対象地は、快適性及び居住性を重視する住宅地域であるので、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、前年代表標準地等の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

町内でも標準的な住宅地で、主に一次取得者を中心とする需要者による堅調な需要に支えられている。郊外の地価は、弱含みで推移。

地域要因の将来予測

当該地域は、低層住宅地域として熟成しており、今後とも一般住宅地域としての環境を維持していくものと予測する。消費税増税が先送りとなり景気の先行き不安がなくなったが、郊外の地価は弱含み傾向にある。

価格決定の理由

アパ−ト等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、自用目的での取引が主流を占める。以上を踏まえ、本件は快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を関連づけると共に代表標準地との均衡をも考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道4号線沿いの沿道型施設を中心とした路線商業地域であるが、商況はあまり冴えない地域である。地価下落率は、昨年と同程度である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自動車サービス沿道型施設が建ち並ぶほか飲食店舗施設、駐車場等も見られる路線商業地域である。賃貸物件は、テナント需要の減退による賃料水準低下のために収益性が逓減している。従って、収益価格は、建築コスト高及び土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、前年代表標準地等の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域に指定されているとともに、利便性及び住環境が劣るため、土地需要の本格的な回復は遅れている。

地域要因の将来予測

駅・市中心市街地との関係位置や法規制からみて、現状程度の推移を継続すると予測される。地価水準については、当面は安定的に推移していくと予測される。

価格決定の理由

一般住宅や農家住宅が散在する市街化調整区域内の住宅地域であり、取引の中心はエンドユーザーによる自己使用目的である。また、賃貸市場が未成熟で、収益価格が把握できなかったため、本件では比準価格を重視しつつ、（8）前年公示価格等からの検討結果を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

久喜駅から徒歩可能圏内で、比較的利便性は良いが、都市計画法34条12号の区域のため、土地利用等は静態的で変化は見られない。

地域要因の将来予測

旧久喜市の市街化調整区域では、属人性を有する適格者向けの新築住宅があまり見られず、土地利用に格別な変化がない。また、近隣地域は、需要が総じて減少気味であり、当面の地価は弱含みと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は農家住宅や一般住宅等が散在する住宅地域に属し、賃貸住宅は殆どなく、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算できない。一方、自用目的の取引が一般的で、取引価格の水準が価格決定の指標になっており、信頼できる取引事例から求めた比準価格は説得力がある。よって、少子高齢化等から取引が減少する現下の市場実勢を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対象不動産が接面する県道は、通行量も多く、沿道サービス関連の店舗が多く進出。テナントの入れ替わりは散見されるが、商況はほぼ安定的に推移。

地域要因の将来予測

県道「幸手久喜線」に接面する路線商業地域で、沿道サービス関連の店舗を中心に各種小売店舗が連たんしている。今後当面は、現状を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

幹線道路沿いの路線商業地域であり、収益性も尊重されるべきであるが、自用物件や定期借地権が多い地域で、建物の新規賃料の把握は難しく、収益価格の精度に限界がある。一方、取引事例から求めた比準価格は、実勢価格を反映した価格と判断され、規範性が高い。よって、本件では、実証的かつ説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に、前年の標準地価格から検討した価格及び周辺商業地の標準地価格にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

少子高齢化による背後人口の減少や消費者の節約志向が続く中、企業等の投資姿勢も慎重に推移しており、商業地に対する需要は弱い。

地域要因の将来予測

久喜西口駅前商業地域で、景気は穏やかな回復基調にあり、今後とも立地条件を活かし久喜市を代表する商店街としてその地位を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

主たる需要者は自用目的の地元企業、商店主、収益目的の不動産業者等であり、取引においては収益性のほか立地の稀少性等も考慮されることから、同一需給圏内の商業地の取引事例から査定した比準価格を中心に、投資採算性を反映した収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とした住宅地域であり、周辺環境に特別な変化はないが、地域経済不振の影響から地価は弱含み。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域であり、今後当面は現状を維持するものと予測され、地価水準については暫く下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も散見されるが、地域内は居住性を重視する自用目的での取引が主体であり、建設需要増大に伴う建築コストの上昇等のため収益価格が低位に試算された。積算価格については後述の理由により試算できなかった。本件評価においては前年価格との連続性の中で、実証的な比準価格を中心とし、収益価格は参考値にとどめ、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

都心アクセスの向上から、久喜駅に近い住宅地域の需要が高く、売り物件の希少性もあって取引は買い進まれるケースが多く、強含みの市況にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は利便性に恵まれた既成の住宅地域で、一般住宅を中心に事務所等も見られる土地利用等に格別な変化は認められず、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

久喜駅から徒歩圏で生活利便施設への接近性に優れた住宅地域である。アパート等の収益物件は、土地所有者の資産活用、節税目的の物件が多く、収益価格が低位に求められたが、土地取引の中心は自用目的である。近隣地域は、利便性を重視する需要が根強く、市場の中心は比準価格が有力な指標になっている。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記に決定した。

地域要因

白岡駅至近の既存の住宅地域で、売地が少なく潜在需要は根強いため、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

市中心部である白岡駅の徒歩圏に存する既存の住宅地域である。郊外部と比べて交通利便性が高いことから、今後も徐々に住宅地域として熟成度を高めてゆくものと思料した。

価格決定の理由

一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域であるが、その他の収益物件は戸建住宅が転勤等の事情により定期借家で賃貸されるケースが散見される程度である。従って本件では、自用目的での取引が中心であり、比準価格を標準とし、代表標準地との規準価格との均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い閑静な既成住宅地域。地域要因に変動はなく、今後とも現状の住環境を維持して推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が多い閑静な既成住宅地域であり、今後特段の変動要因はなく現状の住環境を維持するものと予測する。地域の地価については最近ではほぼ横ばいにて推移している。

価格決定の理由

近隣地域内は、中規模程度の戸建住宅が多い閑静な住宅地域であり、アパート等の収益物件の占める割合は少なく、収益性よりも居住の快適性を志向する価格形成が行われている。従って地域内では自用目的の取引が中心であることから、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

白岡駅から徒歩圏で居住環境も良質な住宅地域で、土地利用等に大きな変化は見られない。また、根強い需要があり、取引市場は安定している。

地域要因の将来予測

近隣地域は駅周辺にあり生活利便施設への接近性が良好で、地価水準が市内で中位の住宅地域である。また、居住環境も良く、安定した需要があり、当面は現状維持と予測する。

価格決定の理由

比準価格は規範性を有する取引事例を選択して試算したもので、現下の需給関係に基づく価格と判断できる。また、自用目的で取引する個人が中心の市場で、比準価格の水準を購入又は売却の指標とする住宅地域である。したがって、取引市場の実態を反映して信頼できる比準価格を標準とし、収益性を反映する収益価格を参酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。