埼玉県北葛飾郡杉戸町杉戸１丁目１８５１番１１(東武動物公園駅・和戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


63,100円

2017年01月01日に行った埼玉県北葛飾郡杉戸町杉戸１丁目１８５１番１１(埼玉県北葛飾郡杉戸町杉戸１−３−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を63,100円/㎡としました。

埼玉県北葛飾郡杉戸町杉戸１丁目１８５１番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県北葛飾郡杉戸町杉戸１丁目１８５１番１１
住居表示杉戸１−３−２９
価格63,100円/㎡
交通施設、距離東武動物公園、900m
地積172㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況西4.6m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木哲雄氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木哲雄
価格63,100円/㎡
個別的要因西側道路で、日照、通風等の居住性がやや劣るが、稀少性の点から周辺の住宅地に比して競争力がある。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因駅から約11分程度で国道4号線の内側あり、住宅地として人気の高いエリアだが、売り物件が少ない。地価下落率は、昨年よりもやや拡大している。
地域要因の将来予測既成の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域を形成しており、今後とも住宅地域としての住環境を維持していくものと予測する。地価の下落率は昨年よりもやや拡大している。地価は、弱含みの傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、東武伊勢崎線、東武日光線の概ね杉戸町、宮代町、幸手市の圏域である。需要者の中心は杉戸町及び周辺の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。国道4号線の内側に位置する既成の住宅地域であり、町内では需要の引き合い強いが、宅地供給の少ない地域である。土地は標準的規模150㎡で、960万程度、新築の戸建物件は、2，280万円程度（土地120㎡，建物100㎡）の物件が需要の中心となっている。
一般的要因昨年1年間の土地取引件数は減少、新設住宅着工戸数も減少している。人口は毎年微減基調で推移し、世帯数は核家族化で増加している。

内藤秀一氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤秀一
価格63,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因町内でも標準的な住宅地で、主に一次取得者を中心とする需要者による堅調な需要に支えられている。郊外の地価は、弱含みで推移。
地域要因の将来予測当該地域は、低層住宅地域として熟成しており、今後とも一般住宅地域としての環境を維持していくものと予測する。消費税増税が先送りとなり景気の先行き不安がなくなったが、郊外の地価は弱含み傾向にある。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線、東武日光線で、概ね杉戸町、宮代町の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち杉戸町居住者が50％以上を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。需要者は中堅サラリ−マンが多い。マンション等の大規模開発による大量の宅地供給もなく、熟成した住宅地であるため需給関係は比較的安定している。土地は730万円程度、新築の戸建物件は1，900∼2，400万円程度を中心に取引が行われている。
一般的要因首都圏のベッドタウンとして発展、人口は微減、生産年齢人口減少、高齢化は上昇。アベノミクス効果も浸透しつつあり、地価の下落はより鈍化傾向。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌,グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0312001
北緯 139度7266513

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東武動物公園駅(地価相場 61,800円/㎡)和戸駅(地価相場 70,100円/㎡)杉戸高野台駅(地価相場 62,950円/㎡)姫宮駅(地価相場 70,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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