埼玉県北葛飾郡杉戸町高野台東１丁目１４番１７(杉戸高野台駅・和戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
72,200円
2017年01月01日に行った埼玉県北葛飾郡杉戸町高野台東１丁目１４番１７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を72,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県北葛飾郡杉戸町高野台東１丁目１４番１７ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 72,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 杉戸高野台、350m |
| 地積 | 224㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
石川輝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石川輝 |
|---|---|
| 価格 | 72,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 街路が整然とする中規模戸建住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域で、他の地域と比較し居住環境が良好のため相応の引き合いのある地域。 |
| 地域要因の将来予測 | 街路が整然とする中規模戸建住宅中心の地域で成熟しており、現状のまま推移するものと考える。なお、景気回復とともに個人消費は概ね堅調にあり、当分は地価は横這いで推移するものと思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、東武伊勢崎線「東武動物公園」駅を中心に外延的に広がる戸建住宅地域である。本圏域内は、隣接する市町と比較して引合いの弱い地域だが、圏域内で国道4号線駅側はその外側に比して比較的引合いは強く、特に標準地の地域は需要が堅調である。需要者は年収300∼400万程度の一次取得者層で、総額面を重視して行動している。そのため、新築戸建住宅の中心価格帯は、2，000万程度で、土地価格は坪単価25万程である。 |
| 一般的要因 | 企業業績の改善に足踏みが見受けられるが、個人消費は概ね堅調であり景気は緩やかに回復基調にある。但し海外経済等のリスクに留意すべきである。 |
西原崇氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西原崇 |
|---|---|
| 価格 | 72,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 北向きの画地である。基準方位を北として捉えているため、標準的である。 |
| 地域要因 | 中規模一般住宅が多い区画整理済みの住宅地域。地価に値頃感はあるが、東武動物公園駅と比較して電車の本数が少なく、需要はやや弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、中規模一般住宅が多い区画整理済みの住宅地域であり、当面の間現状を維持すると予測する。地価水準に値頃感が出てきているため、地価の下落幅は縮小傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は杉戸町内及び宮代町内の住宅地域。需要者は地元の一次取得者層が大半を占め、都内からの転入者はほとんど見受けられない。供給は相続発生等を原因とした小規模宅地開発による建売住宅が中心であるが、中古住宅や更地の取引も見受けられる。低価格の戸建住宅に関心を持つ一次取得者が多く、新築の戸建住宅は2，000万円台前半程度の物件が需要の中心となっている。土地相場は坪20万円台中盤程度である。 |
| 一般的要因 | 需要の堅調な地域では地価は下げ止まり傾向にあるが、利便性の劣る地域では未だ若干の下落傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度0497892 北緯 139度7165542 |
参考：該当物件周辺マップ
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埼玉県北葛飾郡杉戸町高野台南５丁目８番９埼玉県北葛飾郡幸手町大字幸手字前１５６５番１２埼玉県北葛飾郡幸手町大字下吉羽字屋敷添４６９番１埼玉県幸手市上高野１丁目２５番５埼玉県南埼玉郡宮代町大字須賀字上堤２１２１番３
参考：近隣駅の地価相場
杉戸高野台駅(地価相場 62,950円/㎡)和戸駅(地価相場 70,100円/㎡)幸手駅(地価相場 55,900円/㎡)東武動物公園駅(地価相場 61,800円/㎡)久喜駅(地価相場 111,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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