埼玉県北葛飾郡杉戸町清地２丁目７４９番(東武動物公園駅・姫宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


60,900円

2017年01月01日に行った埼玉県北葛飾郡杉戸町清地２丁目７４９番(埼玉県北葛飾郡杉戸町清地２−４−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,900円/㎡としました。

埼玉県北葛飾郡杉戸町清地２丁目７４９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県北葛飾郡杉戸町清地２丁目７４９番
住居表示清地２−４−６
価格60,900円/㎡
交通施設、距離東武動物公園、1,200m
地積942㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況沿道サービス店舗が多く見られる路線商業地域
前面道路の状況北東15.5m国道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木哲雄氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木哲雄
価格60,900円/㎡
個別的要因国道4号線沿いに位置する二方路地であるが、背面道はセットバックを要するので競争力はなく標準的である。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因国道4号線沿いの沿道型施設を中心とした路線商業地域であるが、商況はあまり冴えない地域である。地価下落率は、昨年と同程度である。
市場の特性同一需給圏は、東武日光線、東武伊勢崎線、JR宇都宮線の幸手市、杉戸町、宮代町及び春日部市、白岡市等の商業地域及び幹線道路沿いの路線商業地域を含む圏域である。需要者の中心は地元法人、個人事業者、全国展開をしている飲食及び自動車関連店舗等の沿道施設事業者である。駅前通りの商店街からやや離れた路線商業地域であり、土地取引は少ない。土地は坪単価20万∼25万程度、標準的規模960㎡で、6，030万程度の物件が中心となっている。
一般的要因昨年1年間の土地取引件数は減少、新設住宅着工戸数も減少している。人口は毎年微減基調で推移し、世帯数は核家族化で増加している。

三田和巳氏による調査レポート

不動産鑑定士三田和巳
価格60,900円/㎡
個別的要因個別的要因の変動及び個別的要因による市場性の変化などは見られない。
地域要因国道4号沿いの路線商業地域であるが、明白な景気回復の影響は無く、地価は弱含み傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、春日部市、岩槻区及び越谷市等の国道並びに主要幹線道路沿いの圏域。需要者は主としてロードサイドを中心として首都圏及び全国展開する店舗等の事業者で事業用借地権やオーダーリース方式による形態が一般的である。取引される価格は区々であり、需要の中心となる価格帯は見い出しづらい状況にある。
一般的要因景気の回復に伴い市況は回復傾向にあるが、経済活動の下振れリスクも拭いきれていない。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0263481
北緯 139度7370536

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東武動物公園駅(地価相場 61,800円/㎡)姫宮駅(地価相場 70,100円/㎡)杉戸高野台駅(地価相場 62,950円/㎡)和戸駅(地価相場 70,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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