埼玉県久喜市青葉３丁目２番３外(幸手駅・久喜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
90,500円
2016年01月01日に行った埼玉県久喜市青葉３丁目２番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を90,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県久喜市青葉３丁目２番３外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 90,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 久喜、2,200m |
| 地積 | 701㎡ |
| 形状 | (3.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)1F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北18.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
武田昌之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 武田昌之 |
|---|---|
| 価格 | 90,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は見受けられない。 |
| 地域要因 | 対象不動産が接面する県道は、通行量も多く、沿道サービス関連の店舗が多く進出。テナントの入れ替わりは散見されるが、商況はほぼ安定的に推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 県道「幸手久喜線」に接面する路線商業地域で、沿道サービス関連の店舗を中心に各種小売店舗が連たんしている。今後当面は、現状を維持していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一受給圏は、埼玉県北東部の幹線道路沿いの路線商業地域である。市場参加者の属性は、旧久喜市に地縁のある経営者または広域的な事業展開をしている法人等が中心である。また、沿道サービス関連の店舗（飲食、量販点、自動車関連）は、テナントの入れ替わりが散見されるが、新規出店を目論む法人事業者の定期借地権ニーズが中心で、土地が売買されるケースは少ない。土地取引水準は、総額にバラつきが認められるものの、概ね30万円／坪程度と思料する。 |
| 一般的要因 | 経済全般は、緩やかな回復基調が続いているが一部に弱さも見られる。商業地の地価動向は地域毎に多様化。少子高齢化、人口減少の拡大は懸念材料。 |
諸貫道明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 諸貫道明 |
|---|---|
| 価格 | 90,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 付近の幹線道路沿いでは、小売店舗で閉店したままのものもあるが、パン屋、コーヒーカフェの開店があった。 |
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路沿いでは、コンビニ、飲食店等の開店閉店テナント交替がよくあった。住宅地化している箇所もあった。商況はあまり良くないようにみえる。地価は横ばいまたはやや下落傾向で推移すると予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は久喜市及び周辺市町内の路線商業地域。需要者の中心は、広域的にチェーン展開する量販店、飲食店及び地元に地縁のある事業法人。土地が売買される例はあまりなく、定期借地等の案件も見られる。大規模商業施設やネット通販利用の普及により、特にネット通販と競合する種類の物販店は商況が悪化している模様。敷地の広い物件のほうが需要が大きい傾向がある。物件は多様で、中心となる価格帯・前提となる規模は見いだせない。 |
| 一般的要因 | 久喜市内の幹線道路沿いでは飲食店等店舗の開業、閉店がある。競争が激しく、商況はあまり良くない。分譲住宅の現場になる等住宅化もみられる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度0688892 北緯 139度699599 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
埼玉県北葛飾郡幸手町中３丁目１１８０番６埼玉県北葛飾郡幸手町南３丁目３４１５番４埼玉県北葛飾郡幸手町大字幸手字前１５６５番１２埼玉県北葛飾郡幸手町中３丁目６３４２番埼玉県久喜市東５丁目５９６番２２埼玉県久喜市上町８５２番７埼玉県久喜市大字西字沼向３６２番３外埼玉県久喜市東３丁目１０４９番１外埼玉県久喜市東３丁目５９番４９外埼玉県久喜市大字西字西４４３番２埼玉県久喜市青葉４丁目２番７埼玉県幸手市東４丁目１５６５番９埼玉県幸手市香日向２丁目８８８番２３埼玉県幸手市上高野１丁目２５番５埼玉県幸手市緑台１丁目５２５２番９６埼玉県幸手市南３丁目３５７９番３埼玉県幸手市中２丁目６２５９番２外
参考：近隣駅の地価相場
幸手駅(地価相場 55,900円/㎡)久喜駅(地価相場 111,000円/㎡)東鷲宮駅(地価相場 68,250円/㎡)杉戸高野台駅(地価相場 62,950円/㎡)和戸駅(地価相場 70,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード