埼玉県幸手市東４丁目１６０４番１５(幸手駅・杉戸高野台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
51,800円
2017年01月01日に行った埼玉県幸手市東４丁目１６０４番１５(埼玉県幸手市東４−１６−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県幸手市東４丁目１６０４番１５ |
| 住居表示 | 東４−１６−１２ |
| 価格 | 51,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 幸手、1,500m |
| 地積 | 230㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.6m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
鈴木哲雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴木哲雄 |
|---|---|
| 価格 | 52,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 新設地点であり、北側道路のため日照、通風等の居住性において劣るために周辺の住宅に比して競争力が低下している。 |
| 地域要因 | 駅から徒歩で約19分とかなり離れた住宅地域であるが、公共施設への利便性が良いエリアである。地価は、まだ下落基調が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域を形成しており、今後とも住宅地域としての住環境を維持していくものと予測する。地価はまだ下落基調の状況にあり、弱含みの傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 一需給圏は、東武日光線、JR宇都宮線、東武伊勢崎線の概ね幸手市、久喜市、杉戸町、宮代町の圏域である。需要者の中心は幸手市及び周辺の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。中規模建売住宅が多い住宅地域で、需要は弱含みである。同一需給圏内には大きな開発はない。土地は標準的規模250㎡で、1，310万程度、新築の戸建物件は、2，300万円程度（土地150㎡，建物1000㎡）の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 昨年1年間の土地取引件数はほぼ横這い、新設住宅着工戸数は減少している。人口は毎年微減基調で推移し、世帯数は核家族化で増加している |
中島信吾氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中島信吾 |
|---|---|
| 価格 | 51,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 北6．6mの通り抜け道路に接面。形状は整形であり、規模も標準的、日照・通風等居住の快適性は普通である。 |
| 地域要因 | 調整区域の低価格建売物件の人気が衰えないことで、市街化区域内の住宅地の需給は緩む傾向が続いている。地価は引続きやや弱含み傾向で推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 幸手駅徒歩圏の住宅地域で価格帯は中低位エリア。市場は踊り場状況が続き物件による個別化が顕著。アベノミクスには失速懸念もみられ、依然消費者の節約志向が強いことから、今後も不安定な状況が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東武日光線沿線で、幸手市並びに隣接する久喜市・杉戸町の中規模住宅地域（駅徒歩圏）を含む圏域。需要者の中心は一次取得者層で沿線居住者が多い。東4丁目地区は旧来からの住宅地で、建替えやリフォーム等のほか中古物件取引がメインで、新築物件の需給は郊外（調区の11号区域）へ流出しており、アベノミクスの失速懸念とも相俟って市場は踊り場状態。流通価格帯は依然やや弱含みで土地が1，300万円程、中古物件は2，000万円前後。 |
| 一般的要因 | 勤労者世帯の所得伸び悩みや建築・人件費等の高騰で不動産市況は減速傾向。低金利はプラス材料だが、経済政策を始め不確定要素が多い状況である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度06724 北緯 139度7188924 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
幸手駅(地価相場 55,900円/㎡)杉戸高野台駅(地価相場 62,950円/㎡)和戸駅(地価相場 70,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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