埼玉県南埼玉郡宮代町本田２丁目３７番(東武動物公園駅・和戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


65,900円

2017年01月01日に行った埼玉県南埼玉郡宮代町本田２丁目３７番(埼玉県南埼玉郡宮代町本田２−５−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,900円/㎡としました。

埼玉県南埼玉郡宮代町本田２丁目３７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県南埼玉郡宮代町本田２丁目３７番
住居表示本田２−５−９
価格65,900円/㎡
交通施設、距離東武動物公園、560m
地積132㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北東4.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西原崇氏による調査レポート

不動産鑑定士西原崇
価格65,900円/㎡
個別的要因北東向きの画地である。基準方位を北向きとして捉えているため、日照等の点で競争力が優る。
地域要因一般住宅の中にアパート等が見られる地域。電車の本数が多い東武動物公園駅の徒歩圏にあり、地価は下げ止まり傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域であり、当分の間現状を維持するものと予測する。電車の本数が多い東武動物公園駅が最寄駅であるが、売物件が少ないため、堅調な需要が認められる。
市場の特性同一需給圏は宮代町内及び杉戸町内の住宅地域。需要者は地元の一次取得者層が大半を占め、都内からの転入者はほとんど見受けられない。旧来からの市街地で、供給は相続発生等を原因とした小規模宅地開発による建売住宅が中心である。低価格の戸建住宅に関心を持つ一次取得者が多く、新築の戸建住宅は2，000万円程度の物件が需要の中心となっている。土地相場は坪20万円台前半から中盤程度である。
一般的要因宮代町では、需要の堅調な地域では地価は下げ止まり傾向にあるが、利便性の劣る地域では未だ若干の下落傾向にある。

内藤秀一氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤秀一
価格65,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因町内でも標準的な住宅地で、主に一次取得者を中心とする需要者による堅調な需要に支えられている。地価は、横這い傾向で推移。
地域要因の将来予測当該地域は、低層住宅地域として熟成しており、今後とも一般住宅地域としての環境を維持していくものと予測する。消費税増税が先送りとなり景気の先行き不安がなくなったことから、地価も安定化するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線、東武日光線で、概ね宮代町、杉戸町の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち宮代町居住者が50％以上を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。需要者は中堅サラリ−マンが多い。マンション等の大規模開発による大量の宅地供給もなく、熟成した住宅地であるため需給関係は比較的安定している。土地は760万円程度、新築の戸建物件は1，900∼2，400万円程度を中心に取引が行われている。
一般的要因首都圏のベッドタウンとして発展、人口は微増、生産年齢人口減少、高齢化は上昇。アベノミクス効果により景気は堅調で、地価の下落は鈍化傾向。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0251757
北緯 139度7212379

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東武動物公園駅(地価相場 61,800円/㎡)和戸駅(地価相場 70,100円/㎡)杉戸高野台駅(地価相場 62,950円/㎡)姫宮駅(地価相場 70,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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