埼玉県南埼玉郡宮代町笠原２丁目９８６番１０(東武動物公園駅・姫宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


70,600円

2017年01月01日に行った埼玉県南埼玉郡宮代町笠原２丁目９８６番１０(埼玉県南埼玉郡宮代町笠原２−６−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,600円/㎡としました。

埼玉県南埼玉郡宮代町笠原２丁目９８６番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県南埼玉郡宮代町笠原２丁目９８６番１０
住居表示笠原２−６−１９
価格70,600円/㎡
交通施設、距離東武動物公園、560m
地積104㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多くアパートも見られる住宅地域
前面道路の状況南西6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三田和巳氏による調査レポート

不動産鑑定士三田和巳
価格70,600円/㎡
個別的要因個別的要因の変動及び個別的要因による市場性の変化などは見られない。
地域要因一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、周辺環境に特別な変化はないが、地域経済不振の影響から地価は弱含み。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、今後当面は現状を維持するものと予測され、地価水準については暫く下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね東武伊勢崎線沿線「東武動物公園駅」及び「姫宮駅」周辺の住宅地域一円。需要者の中心は宮代町及び杉戸町居住者が大勢を占め、町外からの転入者は少ない。住宅地としての熟成度はやや高いものの、不動産市場の低迷を受け、需要は弱含みである。土地相場は坪20万円台中盤程度であり、新築の戸建物件は2，000万円台の物件が中心を占めている。
一般的要因景気の回復に伴い市況は回復傾向にあるが、経済活動の下振れリスクも拭いきれていない。

西原崇氏による調査レポート

不動産鑑定士西原崇
価格70,600円/㎡
個別的要因南西向きの画地である。基準方位を北向きとして捉えているため、日照等の点で競争力が優る。
地域要因一般住宅が多くアパートも見られる住宅地域。電車の本数が多い東武動物公園駅の徒歩圏にあり、地価は下げ止まり傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅が多くアパートも見られる住宅地域であり、当分の間現状を維持するものと予測する。電車の本数が多い東武動物公園駅が最寄駅であるが、売物件が少ないため、堅調な需要が認められる。
市場の特性同一需給圏は宮代町内及び杉戸町内の住宅地域。需要者は地元の一次取得者層が大半を占め、都内からの転入者はほとんど見受けられない。旧来からの市街地で、供給は相続発生等を原因とした小規模宅地開発による建売住宅が中心である。低価格の戸建住宅に関心を持つ一次取得者が多く、新築の戸建住宅は2，000万円程度の物件が需要の中心となっている。土地相場は坪20万円台中盤程度である。
一般的要因宮代町では、需要の堅調な地域では地価は下げ止まり傾向にあるが、利便性の劣る地域では未だ若干の下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌,泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0207374
北緯 139度7241795

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東武動物公園駅(地価相場 61,800円/㎡)姫宮駅(地価相場 70,100円/㎡)和戸駅(地価相場 70,100円/㎡)杉戸高野台駅(地価相場 62,950円/㎡)北春日部駅(地価相場 83,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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