埼玉県幸手市上高野１丁目２５番５(幸手駅・杉戸高野台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


55,900円

2017年01月01日に行った埼玉県幸手市上高野１丁目２５番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,900円/㎡としました。

埼玉県幸手市上高野１丁目２５番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県幸手市上高野１丁目２５番５
住居表示 
価格55,900円/㎡
交通施設、距離幸手、1,100m
地積162㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西原崇氏による調査レポート

不動産鑑定士西原崇
価格55,900円/㎡
個別的要因北西向きの画地である。基準方位を北向きとして捉えているため、日照等の点で競争力が優る。
地域要因中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域。景気の回復には至っていないことから、需要はやや弱含みである。
地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域であり、当分の間現状を維持するものと予測する。消費税増税の駆け込み需要の反動が見られた以降、需要は引き続きやや弱含みであり、地価は若干の下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は幸手市内の住宅地域。需要者は一次取得者層が大半を占め、幸手市及び周辺の居住者が多い。土地相場は坪10万円台後半から20万円程度である。供給は小規模宅地開発による建売住宅又は中古住宅が中心である。低価格の戸建住宅に関心を持つ一次取得者が多く、新築戸建住宅は2，000万円未満の物件が需要の中心となっている。
一般的要因人口は減少傾向にあり、不動産取引の成約件数が落ち込んでおり、市内の不動産需要は弱含みである。

佐々木信博氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木信博
価格55,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域。区画整理済であることから住環境は良好であり、周辺に店舗等も多く見られるため相応の需要がある。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域であり、今後特段の変動要因はなく現状の住環境を維持するものと予測する。地域の地価については下落幅の縮小傾向は見られるものの依然として弱含んでいる。
市場の特性同一需給圏は、幸手市内における住宅地域と判定した。需要者は市内及び隣接市町の一次取得者を中心としており、都内からの転入者は少ない。周辺土地相場は坪15∼20万円程度であり、地価の下落幅は縮小傾向にあるものの地価反転までには至っていない。供給は建売又は中古住宅が中心であり、新築の戸建住宅は2，000万円前後の物件が需要の中心である。
一般的要因市内の人口は継続的に減少傾向にあり、さらに高齢化率が県平均に比べて高率となっているため、不動産取引への影響が懸念される状況にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度06724
北緯 139度7188924

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

幸手駅(地価相場 55,900円/㎡)杉戸高野台駅(地価相場 62,950円/㎡)和戸駅(地価相場 70,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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