埼玉県久喜市北青柳字本村４４３番４外(新白岡駅・久喜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


25,500円

2017年01月01日に行った埼玉県久喜市北青柳字本村４４３番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,500円/㎡としました。

埼玉県久喜市北青柳字本村４４３番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県久喜市北青柳字本村４４３番４外
住居表示 
価格25,500円/㎡
交通施設、距離久喜、1,500m
地積342㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅と一般住宅が見られる住宅地域
前面道路の状況北4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

根岸一雄氏による調査レポート

不動産鑑定士根岸一雄
価格25,500円/㎡
個別的要因個別的要因の変動及び個別的要因による市場性の変化等は、特にない。
地域要因久喜駅から徒歩可能圏内で、比較的利便性は良いが、都市計画法34条12号の区域のため、土地利用等は静態的で変化は見られない。
地域要因の将来予測旧久喜市の市街化調整区域では、属人性を有する適格者向けの新築住宅があまり見られず、土地利用に格別な変化がない。また、近隣地域は、需要が総じて減少気味であり、当面の地価は弱含みと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR宇都宮線沿線で、久喜市のほか隣接市の市街化調整区域に指定された一帯である。また、需要者の属性は、地元及び地縁性を有する個人が中心である。特に、一次取得者層は、旧鷲宮町等の都市計画法34条11号の区域で供給されている新築戸建住宅に流れ、旧久喜市の「調区」内で属人性が求められる同法12号の区域での取引は少ない。なお、取引の対象となる規模等が一様ではなく、取引価格は区々で中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因県北東部の住宅地域は、東京上野ラインの運行や住宅ローン金利の低下等から新規戸建市場が概ね好調である。中古住宅市場は、買いが減少している。

諸貫道明氏による調査レポート

不動産鑑定士諸貫道明
価格25,500円/㎡
個別的要因北道路で日照、通風等居住の快適性は普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因既存の集落、34条12号区域に該当する。
地域要因の将来予測旧久喜市の市街化調整区域内は人口減少傾向。戸建住宅目的の開発は活発ではない。少子高齢化・人口減を背景に、地価は横這いか下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏はJR宇都宮線沿線で、久喜市の市街化調整区域に存する住宅地域。需要者の中心は、久喜市の在来の集落に昔から居住する等久喜市に地縁のある個人。旧久喜市市街化調整区域内の物件供給は少ないので、成約も多くない。若年層の住宅需要が旧加須市や旧鷲宮町の市街化調整区域の新築戸建住宅等に流れている。取引状況は現在の久喜市を構成する旧市旧町ごとに状況が異なり、また物件別の差が大きいため、中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因開発には定められた手続きを要し、制約もあるので、旧久喜市市街化調整区域内物件の取引はあまり活発ではない。人口もやや減少傾向。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌,グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0525523
北緯 139度6637359

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県南埼玉郡菖蒲町大字新堀字宿５９４番４埼玉県久喜市大字久喜本字前谷４５７番２埼玉県久喜市東５丁目５９６番２２埼玉県久喜市大字久喜本字前谷２９６番４埼玉県久喜市大字久喜新字新町１０６１番４埼玉県久喜市大字北青柳字関根前８７番８埼玉県久喜市南１丁目５１２番１埼玉県久喜市東２丁目７番３埼玉県南埼玉郡菖蒲町大字三箇字辻８６０番１１埼玉県南埼玉郡菖蒲町大字新堀字物見塚１８９８番８埼玉県南埼玉郡菖蒲町大字下栢間字沼尻２１２６番１埼玉県北葛飾郡栗橋町東５丁目３０８１番１０埼玉県北葛飾郡鷲宮町中央２丁目１２６５番１埼玉県久喜市本町３丁目２５８番３埼玉県久喜市中央４丁目４８９番２埼玉県久喜市北青柳字本村４４３番４外埼玉県南埼玉郡白岡町大字千駄野字加美７６３番３埼玉県南埼玉郡白岡町西５丁目１０番４２

参考：近隣駅の地価相場

新白岡駅(地価相場 81,450円/㎡)久喜駅(地価相場 111,000円/㎡)和戸駅(地価相場 70,100円/㎡)白岡駅(地価相場 81,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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