埼玉県南埼玉郡宮代町字山崎５０２番２(東武動物公園駅・姫宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,500円

2017年01月01日に行った埼玉県南埼玉郡宮代町字山崎５０２番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,500円/㎡としました。

埼玉県南埼玉郡宮代町字山崎５０２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県南埼玉郡宮代町字山崎５０２番２
住居表示 
価格19,500円/㎡
交通施設、距離東武動物公園、1,500m
地積464㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が見られる農地の多い住宅地域
前面道路の状況北西4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐久間文彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐久間文彦
価格19,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動が認められず、競争力に変化はない。
地域要因市街化調整区域に指定されているとともに、利便性及び住環境が劣るため、土地需要の本格的な回復は遅れている。
地域要因の将来予測駅・市中心市街地との関係位置や法規制からみて、現状程度の推移を継続すると予測される。地価水準については、当面は安定的に推移していくと予測される。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線及び東武日光線の沿線で、概ね宮代町及び杉戸町の圏域である。住宅ローン金利は依然として低水準にあるものの、今のところ当該方面の勤労者の雇用・所得環境が本格的な改善にまでは至っていないため、宅地需要の回復傾向は窺えない状況にある。需要者の中心は、町内及び近郊の市町居住者等であり、新築戸建住宅の中心価格帯は概ね2，000万円∼2，500万円程度とみられる。
一般的要因不動産全般に及ぼす特段の変動要因は認められない。

三田和巳氏による調査レポート

不動産鑑定士三田和巳
価格19,500円/㎡
個別的要因個別的要因の変動及び個別的要因による市場性の変化などは見られない。
地域要因市街化調整区域内に存し、接近性・居住環境等が劣るため、宅地需要は弱含みで、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、市街化調整区域内の農家住宅を中心とした住宅地域であり、今後当面は現状を維持するものと予測され、地価水準については暫く下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね宮代町の市街地より外延にある市街化調整区域内の農家住宅地域一帯である。需要者の属性は、圏内に地縁性を有する者等が大半を占める。標準的規模の農家住宅地は、換金に迫られるなどの特殊な事情のほかには供給がなく、市場に活況は無く取引事例が極端に少ない。また、調整区域内宅地の取引は個別性が強く、取引価格も規模ごと等で区々であることから、需要の中心となる価格帯は見い出しづらい状況である。 
一般的要因景気の回復に伴い市況は回復傾向にあるが、経済活動の下振れリスクも拭いきれていない。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0134771
北緯 139度7235576

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東武動物公園駅(地価相場 61,800円/㎡)姫宮駅(地価相場 70,100円/㎡)北春日部駅(地価相場 83,500円/㎡)和戸駅(地価相場 70,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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