埼玉県北葛飾郡杉戸町清地３丁目３３８番２(東武動物公園駅・姫宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


62,300円

2017年01月01日に行った埼玉県北葛飾郡杉戸町清地３丁目３３８番２(埼玉県北葛飾郡杉戸町清地３−２４−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を62,300円/㎡としました。

埼玉県北葛飾郡杉戸町清地３丁目３３８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県北葛飾郡杉戸町清地３丁目３３８番２
住居表示清地３−２４−１４
価格62,300円/㎡
交通施設、距離東武動物公園、1,300m
地積125㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南西5.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三田和巳氏による調査レポート

不動産鑑定士三田和巳
価格62,300円/㎡
個別的要因個別的要因の変動及び個別的要因による市場性の変化などは見られない。
地域要因戸建住宅を中心とした住宅地域であり、周辺環境に特別な変化はないが、地域経済不振の影響から地価は弱含み。
地域要因の将来予測当該地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域であり、今後当面は現状を維持するものと予測され、地価水準については暫く下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね東武伊勢崎線沿線「東武動物公園駅」及び「姫宮駅」周辺の住宅地域一円。需要者の中心は杉戸町及び宮代町居住者が大勢を占め、町外からの転入者は少ない。住宅地としての熟成度はやや高いものの、不動産市場の低迷を受け、需要は弱含みである。土地相場は坪20万円台程度であり、新築の戸建物件は2，000万円台の物件が中心を占めている。
一般的要因景気の回復に伴い市況は回復傾向にあるが、経済活動の下振れリスクも拭いきれていない。

石川輝氏による調査レポート

不動産鑑定士石川輝
価格62,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因戸建住宅中心の住宅地域であるが、東武動物公園駅から駅距離を有するため、相対的に引き合いが弱い地域である。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心に成熟しており今後も現状のまま推移するものと考える。なお、景気は緩やかに回復基調にあるが全体的に引合いが弱い地域のため、今後も地価はやや弱含みで推移すると思料される。
市場の特性同一需給圏は、東武伊勢崎線「東武動物公園」駅東口を中心に外延的に広がる低層住宅地域であり、アパート、空地が混在する地域も含まれる。本圏域内は、隣接する市町と比較して相対的に引合いの弱い地域であり、町内在住の需要者が中心である。それらの需要者は、年収300万∼400万程度の一次取得者で、総額面を重視して行動している。そのため、新築戸建住宅の中心価格帯は、1，800万程度で、土地価格は坪単価20万程である。
一般的要因企業業績の改善に足踏みが見受けられるが、個人消費は概ね堅調であり景気は緩やかに回復基調にある。但し海外経済等のリスクに留意すべきである。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0231679
北緯 139度7382758

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東武動物公園駅(地価相場 61,800円/㎡)姫宮駅(地価相場 70,100円/㎡)北春日部駅(地価相場 83,500円/㎡)杉戸高野台駅(地価相場 62,950円/㎡)和戸駅(地価相場 70,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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