地域要因

マンション用地需要が回復、姪浜駅南側地域の立地の稀少性から、入居率も高位で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は、地域の元本、賃料の相関関係が未だ完全とは言い難いことに起因して低く試算された。当地域は賃貸マンション素地需要が市場を下支えしているが、収益価格は需要者価格の一面を反映するものの、市場の価格形成過程を反映しているとは言い難い。よって、現下の市場性を反映し規範性を有する比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、同一需給圏内の需給動向、単価と総額との関連等も勘案のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心への接近性及び各種利便施設への接近性に優れていることから西区における選好性は相当に高い。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住環境の良好な地域として熟成しており、当面の間現状を維持すると予測する。公共交通の利便性が高いことから周辺ではマンション素地需要もみられ地価はやや強含みである。

価格決定の理由

本件では自己使用が中心的な区画整然とした住宅地域で対象標準地が規模が小さく、地価が高いことから投資採算性に合う収益物件の想定が出来ない為、収益還元法の適用は断念した。比準価格は当該地域と類似地域で取引時点が比較的新しい事例を採用しており信頼性、規範性は高い為、市場性を反映した実証的な価格である。よって比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

市営地下鉄沿線で利便性に優るため、個人向け物件、投資物件とも十分な需要が見込める。地価は全般的に回復・上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は共同住宅が多く見られる利便性のよい住宅地域で、今後とも画地の集約化・高度利用が進行していくものと予測される。需給バランスの回復により、全般的に地価は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

自己使用目的、事業目的の信頼性の高い取引事例を多数収集し、採用した。標準地は居住の快適性を主とした住宅地域である為、元本価値に合う賃料の収受が難しい為、収益価格は低位に求められた。収益性よりも居住の快適性を重視した地域である。よって比準価格に比重を置き、収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見られない。区中心の姪浜に近い繁華性のやや劣る路線商業地域で、需要は緩やかに回復し、地価はやや強含みで推移中。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、西区の類似地域内の信頼性の高い取引事例により試算しており、現実市場生起の地価現象を反映しえたと思料される。収益価格は、想定上の不確定要素の混入があるうえ、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、やや低位に試算された。よって規範性の高いと判断される比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並びに単価と総額の関連の適否等の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の近隣商業地的性格を有する地域は商況は低下してきており店舗用地に対する需要は弱く地価は下落している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比較的駅に近い郊外の商業地域であるが住宅地域としての性格が徐々に強くなってきており店舗、事務所の賃料が低位で推移してきている為、収益価格は低めに求められた。よって本件鑑定評価にあたっては多数の取引事例を採用し市場性を反映している比準価格を重視し収益価格を参酌し、代表標準地との均衡も考慮して上記の如く鑑定評価額を決定した。

地域要因

市営地下鉄駅徒歩圏で利便性に優るため、更地、中古戸建については個人世帯等の需要が見込める。地価は全般的に回復・上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅の中にアパート等が混在する住宅地域で、今後とも現状維持で推移していくものと予測される。需給バランスの回復により、全般的に地価は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

当該地域は小規模低層戸建住宅を中心とする低層住宅地域の為、居住を目的とした快適性を重視した取引が中心である。居住性を主とした地域の為、収益性を主とした収益価格は元本価格に見合う賃料を収受することが出来ない為、収益価格は低位に求められた。よって本件では、多数の取引事例を採用し市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

道路幅員が4mとやや狭いものの、室見・姪浜両駅まで徒歩圏内に位置する比較的閑静な住宅地域であり、住宅地としての人気は高い。

地域要因の将来予測

室見・姪浜駅まで徒歩圏内という利便性の高さに加え、比較的閑静な居住環境が形成されており、更に、愛宕地区では稀少な平坦地でもあることから、今後も地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

収益還元法において想定した賃料水準・敷金等は標準的なものと思料されるが、容積率を全て消化する建物想定がやや困難であること等より、比準価格に比して収益価格が低位に求められたと考えられる。しかし、居住の快適性が求められる住宅地においては、収益性は殆ど重要視されないことから、ここでは居住環境が同等で類似性が高い愛宕南地区等の事例を重視する等して求めた比準価格を重視するとともに、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

「姪浜」駅から概ね徒歩圏内の住宅地域として見直されてきた感があり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模の戸建住宅が建ち並ぶ熟成度の高い既成住宅地域で、当面の間、現状を維持すると予測する。ミニ分譲地が市場を牽引しており、強含みな市場展開である。

価格決定の理由

自己使用が中心的な区画整然とした住宅地域で、収益物件は少なく賃貸市場が未成熟な為、収益還元法の適用は断念した。比準価格は当該地域に隣接する類似地域に所在する信頼性、規範性の高い取引事例より試算されており、市場性を反映した実証的な価格である。よって比準価格を妥当なものと判断し代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

古くからの住宅地域であり、土地需要は比較的少ない。但し、利便性が高く取引価格水準は、高い傾向が見られる。したがって、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

当該地域は古くからの住宅地域であり、比較的利便性の高い住宅地域である。地域の状況・画地規模等により、地価は上昇傾向が緩やかに続いていくものと思料する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり、規模等から、自用目的の取引が主となっている。したがって、快適性等を重視した需要者の購買力を基礎として価格が形成されている。以上から、本件では、市場性を反映した比準価格を標準とし、さらに経済動向・不動産市場の動向に留意して、本件鑑定評価額を決定した。以下の通り、代表標準地とのバランスも取れている。

地域要因

JR下山門駅には比較的近接するものの、地下鉄より運行本数は少なく、強風による列車の遅延もあることから、姪浜駅周辺の住宅地ほど人気は無い。

地域要因の将来予測

姪浜駅周辺の住宅地ほど人気は無いものの、住宅地の素地となり得る現況農地も見受けられることから、価格設定をやや低く抑えたミニ開発や建売分譲が今後も続いていくものと予測される。

価格決定の理由

収益還元法で想定した賃料水準等は標準的なものと思料されるが、賃貸共同住宅のボリュームがやや小さい事等より、比準価格に比して収益価格がやや低位に求められたと考えられる。しかし、居住の快適性が求められる住宅地においては、収益性は重要視されないことから、ここでは類似性が高い小戸4丁目の事例を重視する等して求めた比準価格を重視するとともに、収益価格を参酌し、代表標準地からの検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高級な住宅地域で、中古物件が多いため不動産需要は引き続き堅調である。

地域要因の将来予測

地域要因として特段の変動はみられず、用途的に今後も現況程度で推移していくと予測される。なお、一般的要因の影響から、地価は緩やかな上昇傾向を維持している。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の戸建住宅としての取引が支配的で収益用物件としての利用はほとんどない。このため収益還元法の適用は行わなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準とし、近隣地域の地域要因の推移動向、不動産市場における需給動向、更に代表標準地との価格バランスに留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

最寄駅までやや距離を有するものの、住宅ローンの低金利を背景として、新築・中古を問わず住宅の売れ行きは好調である。

地域要因の将来予測

姪浜駅までやや距離があるものの自転車・バスによる利便性は良好で、住宅ローンが引き続き低金利であることを背景に住宅需要は堅調である。このほか格別の変動要因はないので、当面は現状維持と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は低層住宅地域に所在し、近隣地域にはアパート等も見られるものの、収益目的で土地を購入する例は殆ど無い。また主な市場参加者は戸建住宅を目的とする給与取得者層である。このため本件では、対象標準地の市場価値を的確に表示した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性に恵まれた地域で、マンション用地としての需要は堅調で、相対的な値ごろ感から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、最寄駅まで徒歩圏内の交通利便性に恵まれた住宅地域である。マンション用地の需要は堅調で、中高層化が進むものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、マンションを主とする住宅地域であり、用途的に類似性を有する取引事例を中心として比準価格を試算した。また、当該地域の主な需要者であるマンション事業者の事業計画を想定し、開発法による価格を試算したが、販売価格・建築費等は地域の動向を反映したものとなっており信頼性の高い価格となっている。そこで比準価格と開発法による価格を相互に関連付け、また代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域及びその周辺では、好調なマンション市況を背景に適正規模の素地については需要が競合している。

地域要因の将来予測

当該地域については、マンション素地に対する需要が底堅い住宅地域であることから、今後についても現状を維持すると予測する。また、地価水準については上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

主な需要者は、分譲マンション業者であり、販売動向及び近時の素地取得動向等の市場性が重視される傾向にあり、比準価格は規範性が高い。一方、開発法による価格は、投資採算性に着目した価格であるが販売スケジュール等で想定要素が多くなる。したがって、本件では、比準価格を重視し、開発法による価格を参酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地の価格と概ね均衡は得ていると判断した。