福岡県福岡市西区石丸３丁目２２４番９４(下山門駅・姪浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


102,000円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市西区石丸３丁目２２４番９４(福岡県福岡市西区石丸３−３２−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を102,000円/㎡としました。

福岡県福岡市西区石丸３丁目２２４番９４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市西区石丸３丁目２２４番９４
住居表示石丸３−３２−１３
価格102,000円/㎡
交通施設、距離姪浜、1,900m
地積259㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

井手江美氏による調査レポート

不動産鑑定士井手江美
価格102,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因閑静な住宅地域であり、土地需要が高く、高い取引水準も見られる。したがって、地価上昇は拡大傾向となっている。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ熟成度の高い住宅地域となっており、比較的需要が高まっている地域である。したがって、価格は、大幅な上昇傾向が続いている。
市場の特性同一需給圏は、主に西区北部で「姪浜」「下山門」駅等を中心とする住宅地域と判断した。需要者は、福岡市中心部へ通勤する30代∼40代のサラリーマン等が中心となる。当該地域は区画整然としており、土地需要は好調である。その結果、地価上昇が続いている。今後は、土地政策や経済動向に留意する必要がある。なお、取引価格帯（総額）は、土地価格で2千万円台、新築の戸建てでは、4千万円前後が中心となっている。
一般的要因西区の人口は、今だ増加傾向にある。土地取引件数は全般的に堅調であり、したがって、取引価格は、上昇傾向が続いている。

橋本英樹氏による調査レポート

不動産鑑定士橋本英樹
価格102,000円/㎡
個別的要因北側前面道路に接面する平坦な中間画地で、地域内の競争力の程度は普通である。個別的要因については特に変動は見られない。
地域要因地域要因に特段の変動は見られない。姪浜駅勢圏の利便性、住環境が良好な住宅地域で、需要は堅調であり、地価は強含みで推移している。
地域要因の将来予測地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状推移すると予測する。一般住宅が多い区画整然とした住宅地で、住環境・利便性等が良好な近隣地域の堅調な需要を受け、地価は強含みで推移すると思料する。
市場の特性同一需給圏は、西区市街地一円で、特にJR筑肥線姪浜駅勢圏及びその周辺各駅勢圏を中心とする住宅地域との代替性が強い。需要者の中心は、同一需給圏内外のサラリーマン等一般住宅の取得者層である。利便性・住環境等が良好な近隣地域の需要は堅調で、地価は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地250㎡程度で2，500万円強、新築住宅で3，000万円強である。
一般的要因西区の人口は増加、高齢化率は上昇。堅調な景気により、利便性や住環境が良好な住宅地域の需要は堅調で、地価は強含みで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度574695
北緯 130度3127028

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

下山門駅(地価相場 108,000円/㎡)姪浜駅(地価相場 139,000円/㎡)橋本駅(地価相場 99,800円/㎡)室見駅(地価相場 168,500円/㎡)次郎丸駅(地価相場 104,000円/㎡)藤崎駅(地価相場 213,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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