福岡県福岡市西区下山門２丁目５０６番５(下山門駅・姪浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


96,000円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市西区下山門２丁目５０６番５(福岡県福岡市西区下山門２−７−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を96,000円/㎡としました。

福岡県福岡市西区下山門２丁目５０６番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市西区下山門２丁目５０６番５
住居表示下山門２−７−２０
価格96,000円/㎡
交通施設、距離下山門、670m
地積297㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、中層住宅、空地混在の住宅地域
前面道路の状況西6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大塚誠司氏による調査レポート

不動産鑑定士大塚誠司
価格96,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR下山門駅には比較的近接するものの、地下鉄より運行本数は少なく、強風による列車の遅延もあることから、姪浜駅周辺の住宅地ほど人気は無い。
地域要因の将来予測姪浜駅周辺の住宅地ほど人気は無いものの、住宅地の素地となり得る現況農地も見受けられることから、価格設定をやや低く抑えたミニ開発や建売分譲が今後も続いていくものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、下山門駅周辺の下山門地区や姪浜駅周辺の内浜・小戸・石丸地区等が中心となる。需要者は福岡市中心部への通勤者（個人）及び転売目的の不動産業者が中心である。需要の中心となる土地総額は中規模画地（300㎡）で2，900万円前後、小規模画地（150㎡）で1，500万円前後である。近隣地域内では現況農地も見受けられることから、今後もミニ開発等が進み、宅地地域としての熟成度が徐々に高まっていくものと予測される。
一般的要因県全体の人口は横這い基調だが、西区の人口は約20．8万人、年率1％を超える伸び率である。又、高齢化率は約21．6％と県平均より低い。

井手江美氏による調査レポート

不動産鑑定士井手江美
価格96,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因空き地等も多く見られるが、土地需要は去年同程度若しくはやや強い程度である。したがって、地価の上昇幅は、去年より若干高い程度となっている。
地域要因の将来予測空き地等が見られる住宅地域であり、最寄駅より徒歩圏内であることから、今後熟成度が高くなる余地が高いものの、当分の間は、現状維持で推移していくものと思料する。
市場の特性同一需給圏は、「下山門」駅等を最寄駅とする環境条件が類似する住宅地域内と判断した。当該地域では、空き地等も多く見られ、発展の余地がある。需要者の属性は、サラリーマンの他マンションデベロッパーも想定される。土地需要は、比較的安定的に推移しており、地価は緩やかな上昇傾向下にある。今後は、土地政策や経済動向に留意する必要がある。当該需要の中心となる価格帯は、土地で2千万円台、新築の戸建で4千万台前後が中心となっている。
一般的要因西区の人口は、今だ増加傾向にある。土地取引件数は全般的に堅調であり、したがって、取引価格は、上昇傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5799251
北緯 130度313025

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県福岡市西区西新４丁目２６３番１福岡県福岡市西区高取２丁目１３１番福岡県福岡市西区姪浜町１４８８番福岡県福岡市西区大字梅林字草葉１２４番５２福岡県福岡市西区別府５丁目２４１番福岡県福岡市西区樋井川６丁目３４０番福岡県福岡市西区小戸４丁目１４９７番２福岡県福岡市西区石丸２丁目２２番４３福岡県福岡市西区今宿東１丁目５４６番４外２筆福岡県福岡市西区石丸４丁目２６３番１ほか２筆

参考：近隣駅の地価相場

下山門駅(地価相場 108,000円/㎡)姪浜駅(地価相場 139,000円/㎡)室見駅(地価相場 168,500円/㎡)橋本駅(地価相場 99,800円/㎡)藤崎駅(地価相場 213,000円/㎡)次郎丸駅(地価相場 104,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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