福岡県福岡市西区小戸１丁目２４９７番２２(姪浜駅・下山門駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


107,000円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市西区小戸１丁目２４９７番２２(福岡県福岡市西区小戸１−６−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を107,000円/㎡としました。

福岡県福岡市西区小戸１丁目２４９７番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市西区小戸１丁目２４９７番２２
住居表示小戸１−６−８
価格107,000円/㎡
交通施設、距離姪浜、1,400m
地積190㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松田徹氏による調査レポート

不動産鑑定士松田徹
価格106,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因「姪浜」駅から概ね徒歩圏内の住宅地域として見直されてきた感があり、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中規模の戸建住宅が建ち並ぶ熟成度の高い既成住宅地域で、当面の間、現状を維持すると予測する。ミニ分譲地が市場を牽引しており、強含みな市場展開である。
市場の特性同一需給圏の範囲は西区北部の住宅地域で一般住宅を主とし低層の共同住宅が認められる地域である。需要者は福岡都市圏の給与所得者で戸建住宅の希望者である。近年景気回復の影響を受け、需要は強含みで価格は上昇傾向にあり、中心的価格帯は90，000円／㎡∼120，000円／㎡程度である。
一般的要因西区の住宅地の地価は、公共交通の利便性の高い北東部圏域では上昇、中南部は堅調、市街化調整区域は軟調で推移している。

井手江美氏による調査レポート

不動産鑑定士井手江美
価格108,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域及び周辺においては、土地取引が活発化しており、したがって、地価の上昇傾向が続いている。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ熟成度の高い住宅地域であり、当該地域は、比較的土地の需要が高く、価格上昇傾向が続くものと思料する。
市場の特性同一需給圏は、西区北部で「姪浜」駅等を最寄駅とする住宅地域が中心と判断した。需要者は、福岡市中心部へ通勤する30代∼40代のサラリーマン等が中心でなる。当該地域は区画整然としており、土地需要は、比較的好調となっている。その結果、地価は堅調に上昇傾向下にある。今後は、土地政策や経済動向に留意する必要がある。なお、取引価格帯（総額）は、土地価格で2千万円前後、新築の戸建てで、4千万円前後が中心である。
一般的要因西区の人口は、今だ増加傾向にある。土地取引件数は全般的に堅調であり、したがって、取引価格は、上昇傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5896494
北緯 130度3182051

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

姪浜駅(地価相場 139,000円/㎡)下山門駅(地価相場 108,000円/㎡)室見駅(地価相場 168,500円/㎡)藤崎駅(地価相場 213,000円/㎡)橋本駅(地価相場 99,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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