福岡県福岡市西区上山門２丁目１１００番２外(下山門駅・姪浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


69,000円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市西区上山門２丁目１１００番２外(福岡県福岡市西区上山門２−９−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を69,000円/㎡としました。

福岡県福岡市西区上山門２丁目１１００番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市西区上山門２丁目１１００番２外
住居表示上山門２−９−５
価格69,000円/㎡
交通施設、距離下山門、1,200m
地積187㎡
形状台形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパートが混在する住宅地域
前面道路の状況南3.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中嶋裕二氏による調査レポート

不動産鑑定士中嶋裕二
価格69,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の一般住宅地域であり地域内には特段の変動要因は見られない。最寄駅まで比較的近い住宅地の需要は底固い。
地域要因の将来予測当該地域は、旧来からの戸建住宅を中心にアパートも見られる住宅地域であり、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。地価水準は住宅地需要の改善を受け、やや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、福岡市西区北東部のJR筑肥線及び地下鉄空港線各駅周辺の住宅地域が主と判断した。需要者は市内を中心とした地元企業に勤務する30∼40歳代の一次取得者を中心とする。景気の緩やかな回復基調が続いており、最寄駅まで比較的近い住宅地の価格はやや上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで1，300万円程度、新築戸建物件で2，800万円程度である。
一般的要因景気は、一部に弱さも見られるものの緩やかな回復基調が続いている。最寄駅から徒歩圏内の住宅地の需要は改善の傾向が見られる。

井手江美氏による調査レポート

不動産鑑定士井手江美
価格69,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域及び周辺での土地需要は、比較的堅調であり、その結果、地価は上昇傾向が続いているものと思料する。
地域要因の将来予測当該地域は、戸建住宅、アパート等の混在住宅地域であり、当該地域の動向に大きな変化は見られない。したがって、当分の間、現状維持で推移していくものと思料する。
市場の特性同一需給圏は、「下山門」駅等を最寄駅とする環境条件が類似する住宅地域内が中心と判断した。需要者は、30代∼40代を中心とする中層のサラリーマン等のほかマンションデベロッパーも見られる。土地需要は、比較的安定的に推移しており、その結果、地価は緩やかな上昇傾向下にある。なお、今後は、土地政策や経済動向等に留意する必要がある。当該需要の中心となる価格帯は、土地で1千万∼2千万円、新築の戸建で3千万円台が中心となっている。
一般的要因西区の人口は、今だ増加傾向にある。土地取引件数は全般的に堅調であり、したがって、取引価格は、上昇傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5734422
北緯 130度305434

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

下山門駅(地価相場 108,000円/㎡)姪浜駅(地価相場 139,000円/㎡)橋本駅(地価相場 99,800円/㎡)今宿駅(地価相場 70,700円/㎡)室見駅(地価相場 168,500円/㎡)次郎丸駅(地価相場 104,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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