福岡県福岡市西区石丸２丁目２２番４３(下山門駅・姪浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


115,000円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市西区石丸２丁目２２番４３(福岡県福岡市西区石丸２−３０−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を115,000円/㎡としました。

福岡県福岡市西区石丸２丁目２２番４３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市西区石丸２丁目２２番４３
住居表示石丸２−３０−１
価格115,000円/㎡
交通施設、距離姪浜、1,600m
地積159㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況南5.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

健二氏による調査レポート

不動産鑑定士健二
価格115,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅までやや距離を有するものの、住宅ローンの低金利を背景として、新築・中古を問わず住宅の売れ行きは好調である。
地域要因の将来予測姪浜駅までやや距離があるものの自転車・バスによる利便性は良好で、住宅ローンが引き続き低金利であることを背景に住宅需要は堅調である。このほか格別の変動要因はないので、当面は現状維持と予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、姪浜駅周辺の住宅地域のうち、「石丸」「福重」「下山門」地区等である。需要者の中心は福岡市中心部へ通勤する平均的な給与所得者層である。姪浜大通りから奥に入った連続性の悪い住宅地域であるが、地下鉄の始発駅が利用できること、平坦なため「姪浜」駅まで自転車で10分以内であること等から、住宅需要は引き続き堅調である。近隣地域の標準的価格帯は坪37∼43万円、土地総額は1700∼2000万円である。
一般的要因西区は人口・世帯数ともに増加傾向を継続している。低金利政策の影響で住宅需要は堅調に推移している。

金山哲也氏による調査レポート

不動産鑑定士金山哲也
価格115,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地下鉄沿線で利便性に優るため、更地、中古戸建については個人世帯等の需要が見込める。地価は安定・上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域で、今後とも現状維持で推移していくものと予測される。需給バランスの改善・安定局面から、全般的に住宅地地価は上昇傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏の範囲は、西区石丸地区を中心とした福岡市西部の住宅地域一円で、特に姪浜駅∼下山門駅勢圏の住宅地域との代替性が高い。需要者の中心は、福岡市内外のサラリーマン世帯等の個人エンドユーザーが想定される。駅距離はややあるものの住環境、利便性の良さから実需・投資とも髙い引合いが見込まれる地域であり、不動産市場は安定的に推移しているものと思料される。市場の中心価格帯は、土地総額1，500万円∼2，000万円程度となっている。
一般的要因人口・世帯数とも増加傾向にある。市場は安定局面を迎えつつあり、駅徒歩圏等の利便性・収益性の高い地域については高値での取引も見受けられる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5741675
北緯 130度3198356

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

下山門駅(地価相場 108,000円/㎡)姪浜駅(地価相場 139,000円/㎡)橋本駅(地価相場 99,800円/㎡)室見駅(地価相場 168,500円/㎡)次郎丸駅(地価相場 104,000円/㎡)藤崎駅(地価相場 213,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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