地域要因

鉄道駅から徒歩圏内にある熟成した住宅地域で、規模も小さく需要は堅調であるが、地価上昇には至っていない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模住宅、共同住宅が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方収益価格については、経済合理性や建物配置からみて市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できない画地であるため、これを求めることが出来なかった。したがって比準価格を採用することとし、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はないが、市内でも環境良好な住宅地域として認知されており、需要は安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 戸建住宅用に開発された住宅団地内にある画地であるため、収益還元法は適用できなかった。本件のような住宅地では収益性によって価格が影響を受けることは少ないものと思料され、自用目的の取引がほとんどでもあることから、前年価格等との検討も踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価に二極化の傾向がみられる中、利便性の劣る当該地域において、需要の回復傾向は見られない。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟している。近隣地域に大きな変動要因は見られず、当面の間現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、当該地域においては、収益性よりも居住快適性が重視される上、本件標準地上に収益物件（共同住宅）の建築を想定することも現実的ではない。したがって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

宇治川沿いに位置することが自然災害の面から懸念されるものの、今のところ価格形成上の影響は小さいとみられる。地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持するものと予測される。地価動向としては横ばい傾向にある。

価格決定の理由

戸建住宅を標準とする地域で、自用目的での取引が中心となり、居住の快適性や利便性を基に価格が形成される傾向にある。画地条件等からも共同住宅等の収益物件の想定は非現実的といえることから、収益還元法は適用しなかった。したがって実証性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成の住宅地域で、地域要因に特段の変化は見受けられない。地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持するものと予測される。地価動向としては横ばい傾向にある。

価格決定の理由

戸建住宅を標準とする住宅地域で、自用目的での取引が中心となり、居住の快適性や利便性を基に価格が形成される傾向にある。画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅等の収益物件の想定は非現実的といえることから、収益還元法は適用しなかった。したがって実証性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅近ではないが丘陵地にある区画整然とした住宅地域で良好な住環境にあることから需給は概ね均衡している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅地域として熟成しており格別の変動要因もなく今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価は横ばい乃至やや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、自己使用目的の取引が支配的である。実証性のある多数の取引事例から求めた比準価格の信頼性は高い。標準地は1低専地域内にあり共同住宅の想定は非現実的で、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を指向する住宅地域であるので、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

既成の住宅地域で、地域要因に特段の変化は見受けられない。街路が狭いことから、地価動向は回復には至らず、横ばい傾向でとどまっている。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が密集する住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持するものと予測される。地価動向としては横ばい傾向にある。

価格決定の理由

戸建住宅を標準とする住宅地域で、自用目的での取引が中心となる。画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅等の収益物件の想定は非現実的といえることから、収益還元法は適用しなかった。したがって実証性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

景気の回復傾向に伴い商業地需要も上向きの兆しがあるが、地価に反映されるには至っていない。

地域要因の将来予測

当該地域は小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、今後暫く横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益物件としての取引も見られるが、需要者の多くは地元事業者であり、自用目的物件の取引が多い。従って比準価格を標準とし、商業地域に所在することを考慮して収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡についての検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近い既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動はないが、景気回復を反映し、地価は概ね横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も地域要因に大きな変化はなく推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域にはアパート等もみられるが、用途的には戸建住宅が中心であり、居住の快適性・利便性が重視される地域で、取引の中心は自用目的となっている。対象公示地の評価額を決定するにあたっては、以上の観点を踏まえ、代表標準地との均衡も得られていることから比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄り駅への接近性は劣るが、街路条件が良好な区画整然とした住宅地域にあり、相応の住宅地需要が認められる。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域にあり、地域内には格別の変動要因はないので、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

比準価格は近隣地域及び同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。収益価格については、自己の戸建住宅を主とする地域であり、行政的条件から判断しても賃貸住宅を想定することは現実的でないため適用していない。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、周辺公的価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的閑静な住宅地域で一定の需要が認められ、地価水準は横這いまたはやや上昇の傾向にある。

地域要因の将来予測

以前に開発された中規模一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域で、今後も地域要因に大きな変化はなく推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域には賃貸住宅がほとんど存在せず、また、用途的にも戸建住宅が中心であり、居住の快適性・利便性が重視される地域である。したがって取引の中心は自用目的となっている。対象公示地の評価額を決定するにあたっては、以上の観点を踏まえ、代表標準地との均衡も得られていることから比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

京都府南部の広域交通網の整備が進み、需要は増加傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、自用の工場等が中心で、貸工場等も見受けられるが小規模なものが多く、投資採算性に見合う賃料の徴収が困難で収益価格が低位に求められた。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変動は無い。地価もほぼ横ばいでの推移となっている。

地域要因の将来予測

街路条件はやや劣るが、急行停車駅である大久保駅へ徒歩10分程度で、商業施設へも徒歩圏にある。今後も住宅地域として現状維持で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心である。比準価格のみを得たが、対象標準地は最有効使用が戸建住宅地であり、需要者は居住の利便性等を重視し、収益性が影響を及ぼす程度は低い。採用した取引事例はいずれも大久保駅圏にあって、地域的類似性が高く信頼性を有し、各試算過程も手順が尽くされている。従って1試算価格と言えども信頼性、規範性は高いと認められることから比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路が整然として、各画地の規模も中程度で居住の快適性が高いが、交通利便性は良いとは言えず、引き合いも多くない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に格別の変動はないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価水準は、しばらく横這いが続くと見られる。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が整然と建ち並ぶ地域で、居住の快適性・利便性が重視される自用目的の取引が中心の住宅地域である。付近には貸家・アパート等は見られず、賃貸需要が想定できないため、収益還元法の適用は断念して、規範性の高い比準価格をもとに価格査定を行い、前年公示価格等からの検討を踏まえ上記のように鑑定評価額を決定した。

地域要因

宇治駅前に位置し、相対的な立地優位性を有する。外国人観光客も徐々に増加しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自用の事務所・店舗のほか、一部収益用ビル等も見られる。よって本件においては、実証的な比準価格を重視しつつも、市場間取引における収益性の判断指標たる収益価格をも十分に関連づけ、更に代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅、併用住宅等が混在する地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当分は現状のまま推移すると判断される。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が支配的であり、収益性よりも居住の快適性・地縁的選好性を重視して価格形成がなされている。よって、本件鑑定評価にあたっては、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格をも関連づけて、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。