京都府宇治市伊勢田町名木３丁目１番２３(伊勢田駅・小倉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


133,000円

2016年01月01日に行った京都府宇治市伊勢田町名木３丁目１番２３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を133,000円/㎡としました。

京都府宇治市伊勢田町名木３丁目１番２３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番京都府宇治市伊勢田町名木３丁目１番２３
住居表示 
価格133,000円/㎡
交通施設、距離伊勢田、1,400m
地積204㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3FB1
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店、一般住宅が建ち並ぶ近隣商業地域
前面道路の状況東12.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

嶋嵜敦氏による調査レポート

不動産鑑定士嶋嵜敦
価格133,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業地域としての需要は減退傾向にあるが、周辺住宅地域の需要が堅調であることから、地価動向は横這い傾向である。
地域要因の将来予測近隣地域は、小売・飲食店舗に一般住宅等も混在する近隣型の商業地域である。商業地としての需要は弱く、周辺にスーパーが出店したこともあり、住宅地域へと移行が進んでいくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、宇治市を中心に城陽市等の隣接市町に所在する近隣型の商業地域。圏内の多くは駅前周辺に位置するが、近隣地域は駅から離れていることから競合面でやや劣る。需要者の中心は、地元の個人事業者や中小法人である。周辺にスーパーが出店したことや大規模店舗に集客が移行していることから、需要は低迷している。取引件数は少なく、市場の取引価格は規模や建物構造等にばらつきがあることから明確な価格帯が見出せない。
一般的要因景気は緩やかに回復し、観光産業も好調である。商業地は観光地の需要は高いが、地域間に格差が見られる。

三田村公司氏による調査レポート

不動産鑑定士三田村公司
価格132,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因背後は区画整然とした住宅地域であり、住宅地域の地価の下げ止まりを反映し同様の傾向を示している。
地域要因の将来予測小売店舗、店舗等併用住宅等に一般住宅も混在する近隣商業地域であり、大型商業施設の進出により徐々に衰退傾向にあるが、当面は現状のまま推移するものと見込まれる。
市場の特性同一需給圏は概ね宇治市、城陽市内の店舗等併用住宅、一般住宅等が混在する近隣商業地域である。近隣地域は最寄駅からやや遠く繁華性はさほど高くない。主たる需要者は店舗、事業所経営を目的とした地元個人、中小事業者等である。取引価格は規模や立地条件、画地条件に左右され中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因景気は円安の定着により大企業を中心に回復が続いているが、株式市場には先行き不透明感が表れ始めている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8865435
北緯 135度7689655

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

伊勢田駅(地価相場 121,000円/㎡)小倉駅(地価相場 118,000円/㎡)ＪＲ小倉駅(地価相場 118,000円/㎡)新田駅(地価相場 114,000円/㎡)久津川駅(地価相場 113,000円/㎡)宇治駅(地価相場 117,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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