京都府宇治市木幡中村２７番３３(向島駅・小倉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


114,000円

2016年01月01日に行った京都府宇治市木幡中村２７番３３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を114,000円/㎡としました。

京都府宇治市木幡中村２７番３３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番京都府宇治市木幡中村２７番３３
住居表示 
価格114,000円/㎡
交通施設、距離木幡、500m
地積118㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況北6.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

嶋嵜敦氏による調査レポート

不動産鑑定士嶋嵜敦
価格114,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅接近条件が良いが、街路条件がやや劣り、需給は横這い傾向にある。
地域要因の将来予測中小規模戸建住宅を中心にマンション等も見られる住宅地域で、未だ空地も見受けられるが、地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR奈良線及び京阪宇治線沿線で、中小規模住宅を中心とする住宅地域。需要者は本市を中心に京都市南部の居住者であり、同一需給圏外からの転入は少ない。近隣は、JR奈良線と京阪宇治線に挟まれた地域にあり、道路の連続性がやや劣ることもあって、需要は高くない。需要の中心は小規模中古住宅で、取引水準は2，000∼2，500万円程度である。
一般的要因当市の人口は微減。市内で住宅分譲はマンション程度で、建築着工件数、取引件数ともに横這いで推移している。

栃岡研悟氏による調査レポート

不動産鑑定士栃岡研悟
価格113,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の住宅地域であり、駅等からの利便性は良好である。特段の地域要因の変動はなく、地価は概ね横這い傾向にある。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因には大きな変動がなく、今後も現状のまま推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、京阪宇治線及びJR奈良線沿線の中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。典型的な需要者は、宇治市等に居住する一次取得者であり、圏外からの転入は少ない。JR奈良線と京阪宇治線に挟まれた地域で、道路の連続性がやや劣ることから需要はやや弱含みである。中心価格帯は、土地で1，300∼2，000万円程度である。
一般的要因宇治市の人口はやや減少傾向。駅利便性等に左右されるが、宇治市全体の地価は概ね横這い傾向にあり、不動産需要は底堅い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9051525
北緯 135度7787415

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

京都府宇治市槇島町南落合７０番１３京都府宇治市槇島町中川原１５８番１ほか１筆京都府宇治市五ケ庄寺界道６３番京都府宇治市槇島町槇永山５番外京都府宇治市五ケ庄寺界道２番１外京都府宇治市槇島町千足１８番９外京都府宇治市槇島町目川１２番２外１筆京都府宇治市槇島町大町２５番京都府宇治市槇島町落合９７番４６京都府宇治市槇島町大川原８番京都府宇治市槇島町大川原６番外京都府宇治市槇島町十一９４番２外

参考：近隣駅の地価相場

向島駅(地価相場 104,000円/㎡)小倉駅(地価相場 118,000円/㎡)ＪＲ小倉駅(地価相場 118,000円/㎡)黄檗駅(地価相場 105,650円/㎡)三室戸駅(地価相場 116,000円/㎡)伊勢田駅(地価相場 121,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード