京都府宇治市槇島町郡３５番８(三室戸駅・黄檗駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


48,500円

2017年01月01日に行った京都府宇治市槇島町郡３５番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,500円/㎡としました。

京都府宇治市槇島町郡３５番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府宇治市槇島町郡３５番８
住居表示 
価格48,500円/㎡
交通施設、距離小倉、2,300m
地積165㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに農地が見られる住宅地域
前面道路の状況東5.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩崎陽氏による調査レポート

不動産鑑定士岩崎陽
価格48,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の住宅地であり、未だ周囲は農地が多く、地価は依然下落傾向を示している。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の一般住宅が見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当分は現状のまま推移すると判断される。
市場の特性同一需給圏は宇治市を中心とした京都府南部に位置する市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者又は地縁的選好性を有する取得層である。周辺は農地が広がる地域であり、その需要並びに地価は弱含みの傾向にある。取引の中心となる価格帯は画地規模等により異なり、一律的には定め難い。
一般的要因個人消費は持ち直しの動きがみられ、雇用情勢は改善している。消費者物価、住宅建設は横ばいの状況にある。

宮田真悟氏による調査レポート

不動産鑑定士宮田真悟
価格48,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺には農地も多く残り、宅地利用度は従来低い。地価も下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の既成住宅地域。周辺には農地も多く残り、宅地利用度は低い。市内の市街化区域に十分な宅地供給余地は有り、外部からの需要は低いと考えられる。今後も現状の住宅地域として推移すると予測する。
市場の特性市街化調整区域内の住宅地需要者は田園風景の残る周辺環境や価格の低さ等を取引に際して重視すると考えられることから、同一需給圏は広域的に宇治市及びその周辺にまで及ぶ。典型的な需要者は上記要因を重視する自用目的の個人である。近隣地域は既成住宅地域であるが、周辺の宅地利用度は低く、外部からの転入は極めて少ないと考えられる。取引は少なく利用規模も様々であるため、中心となる価格帯は見出し難い。地価は下落傾向が続いている。
一般的要因人口は減少。住宅着工件数は概ね横ばい。駅利便性の高い地域は需要も強いが、槇島等の郊外地区はなお弱い。全体の不動産市況は概ね安定している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9031639
北緯 135度7939206

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

三室戸駅(地価相場 116,000円/㎡)黄檗駅(地価相場 105,650円/㎡)宇治駅(地価相場 116,000円/㎡)宇治駅(地価相場 117,000円/㎡)小倉駅(地価相場 118,000円/㎡)ＪＲ小倉駅(地価相場 118,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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