京都府宇治市小倉町東山２４番４２(ＪＲ小倉駅・小倉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
113,000円
2016年01月01日に行った京都府宇治市小倉町東山２４番４２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を113,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 京都府宇治市小倉町東山２４番４２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 113,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小倉、600m |
| 地積 | 82㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.0m道路 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
森田信彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森田信彦 |
|---|---|
| 価格 | 112,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 鉄道駅から徒歩圏内にある熟成した住宅地域で、規模も小さく需要は堅調であるが、地価上昇には至っていない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、中小規模住宅、共同住宅が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR奈良線、近鉄京都線沿線で、概ね宇治市西部の混在住宅地域が存する圏域。需要者の中心は宇治市内居住者で、画地規模が小さく総額も大きくないため、比較的若い世代の一次取得者を中心に実需は回復しつつある。一方で供給は、既存の住宅が転居等に伴って取引される程度で安定しており、したがって需給動向も中庸である。市場では中古物件が取引の中心となっており、その中心価格帯は1000∼1500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 回復基調にある日本経済であるが、原油安、中国経済の失速等負の要因も浮上しており、景気減速や地価への影響が懸念される。 |
綿越浩氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 綿越浩 |
|---|---|
| 価格 | 113,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 街路条件はやや劣るが、近鉄・JR2路線が徒歩圏にあり、利便性は良い地域。下水が供用開始され地価は持ち直し傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 住宅地域として熟成しており格別の変動要因もなく、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。利便性が良く総額的にも手頃であることから、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は宇治市内のJR奈良線、近鉄京都線沿線の小規模住宅地域である。需要者の中心は宇治市内居住の一次取得者層である。街路条件はやや劣るが利便性は高く総額的にも手ごろである。住宅地域として熟成しており、ミニ分譲が供給されることはあるが取引の中心は中古物件である。中古住宅で1000∼1500万程度が中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 宇治市の人口はやや減少傾向で、高齢化率は上昇している。駅徒歩圏や住環境の良い地域は需要が堅調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8910347 北緯 135度7853944 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
京都府宇治市莵道車田１０番２３京都府宇治市南陵町２丁目１番５９京都府宇治市槇島町中川原１５８番１ほか１筆京都府宇治市小倉町南浦１００番５５京都府宇治市天神台３丁目１番８９京都府宇治市宇治半白７９番１０京都府宇治市羽拍子町４５番７外京都府宇治市広野町宮谷２番５５京都府宇治市小倉町神楽田３３番２０外２筆京都府宇治市五ケ庄新開１４番７１京都府宇治市南陵町１丁目１番３１４京都府宇治市神明宮北２２番３８京都府宇治市小倉町山際４番８京都府宇治市宇治蔭山７８番４９外２筆京都府宇治市小倉町蓮池１６６番１４外１筆京都府宇治市槇島町十一９４番２外
参考：近隣駅の地価相場
ＪＲ小倉駅(地価相場 118,000円/㎡)小倉駅(地価相場 118,000円/㎡)伊勢田駅(地価相場 121,000円/㎡)宇治駅(地価相場 117,000円/㎡)新田駅(地価相場 114,000円/㎡)宇治駅(地価相場 116,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード