京都府宇治市槇島町一ノ坪３２１番４２(小倉駅・向島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


102,000円

2017年01月01日に行った京都府宇治市槇島町一ノ坪３２１番４２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を102,000円/㎡としました。

京都府宇治市槇島町一ノ坪３２１番４２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府宇治市槇島町一ノ坪３２１番４２
住居表示 
価格102,000円/㎡
交通施設、距離小倉、1,500m
地積111㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山下光弘氏による調査レポート

不動産鑑定士山下光弘
価格102,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅への接近性に劣る地域であり、選好性に強さはなく、依然として地価動向に強さはない。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、価格形成に特別の変動要因はなく、現状維持程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は宇治市内のJR奈良線及び近鉄京都線沿線の住宅地域と把握され、需要者の中心は宇治市内を中心に京都市伏見区内の個人が中心である。また取引の中心価格帯は中古住宅で1，500万円程度、新築で3，000万円までと把握される。
一般的要因海外の景気、為替動向など、依然として不透明要素はあるものの、今夏に比し、現時点では比較的安定している。

岡田誠二郎氏による調査レポート

不動産鑑定士岡田誠二郎
価格102,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因近隣地域では特に変化は無い。最寄駅である小倉駅方面の府道沿道の徳洲会病院跡地にスーパー等が開業する予定である。
地域要因の将来予測小規模な戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。小倉駅方面の府道沿道の病院跡地にスーパー等の出店が決まったが、近隣地域では特に変化は見られない。当面は概ね現状の住宅地域として推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄京都線小倉駅の他、同沿線を中心に市内中、西部の小規模画地の住宅地域である。主な需要者は、画地規模と総額の観点から一次取得者である。最寄駅からはやや遠いものの、小倉駅までの府道沿道や駅前の商業施設等の利便性と総額の値頃感もあって需要は概ね安定している。主な取引価格帯は、新築戸建で3000万円程度、中古戸建では1500万円程度である。
一般的要因市の人口減少率、高齢化とも拡大、進行傾向にある。また転出超過自治体のランキングにも入り、大手スーパーの閉店が続く傾向が俄かに懸念される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9032249
北緯 135度7804746

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小倉駅(地価相場 118,000円/㎡)向島駅(地価相場 104,000円/㎡)ＪＲ小倉駅(地価相場 118,000円/㎡)伊勢田駅(地価相場 121,000円/㎡)宇治駅(地価相場 117,000円/㎡)三室戸駅(地価相場 116,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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