京都府宇治市槇島町大川原６番外(向島駅・小倉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


110,000円

2016年01月01日に行った京都府宇治市槇島町大川原６番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を110,000円/㎡としました。

京都府宇治市槇島町大川原６番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番京都府宇治市槇島町大川原６番外
住居表示 
価格110,000円/㎡
交通施設、距離小倉、1,600m
地積1,143㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況西13.0m府道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中厚生氏による調査レポート

不動産鑑定士田中厚生
価格110,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動はない。当該地域では沿道サービス施設用地の引き合いは増えているが、好物件は少なく成約に至らないことも多い。
地域要因の将来予測当該地域は幹線道路沿いの路線商業地域として概ね成熟しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価は、上昇傾向に入ったと見られる。
市場の特性同一需給圏は概ね伏見区、山科区及び京都府南部の市町の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は自動車販売会社やパチンコ店など規模の大きな土地を必要とする地元事業者や大手企業等であるが、消費支出の回復が遅れて景気に力強さが見られず需要は弱含みで、新規事業者の参入は多くない。地価も横這いを脱したが緩い上昇にとどまっている。画地の規模、特性等が多様で取引価格も様々で、中心価格帯は見出しにくい状況である。
一般的要因景気回復が浸透し、雇用の改善も見られる。消費支出は伸びていないが、宇治市内の路線商業地価格は一部で横這いから上昇に転じつつある。

森田信彦氏による調査レポート

不動産鑑定士森田信彦
価格110,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因幹線道路沿いの商業地域で、規模も比較的大きく沿道サービス業関連施設を中心に一定の需要はあり、地価は緩やかな上昇に転じた。
地域要因の将来予測当該地域は、自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、概ね宇治市、京都市南部の幹線道路沿いの商業地域が存する圏域。需要者は同一需給圏内の事業者を中心に全国の事業者に及び、通行量の多い幹線道路であることから新規出店意欲は強い。一方供給面は、企業の資産整理等に伴う売却は一巡し、不採算等による撤退等で既存の物件が稀に売買される程度。このため需給動向は底堅い。市場の中心価格帯は、画地規模の多様性等から明確な価格帯が見出せない。
一般的要因回復基調にある日本経済であるが、原油安、中国経済の失速等負の要因も浮上しており、景気減速や地価への影響が懸念される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9051525
北緯 135度7787415

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

向島駅(地価相場 104,000円/㎡)小倉駅(地価相場 118,000円/㎡)ＪＲ小倉駅(地価相場 118,000円/㎡)黄檗駅(地価相場 105,650円/㎡)三室戸駅(地価相場 116,000円/㎡)伊勢田駅(地価相場 121,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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