京都府宇治市伊勢田町砂田６番２５８(小倉駅・伊勢田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


120,000円

2017年01月01日に行った京都府宇治市伊勢田町砂田６番２５８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を120,000円/㎡としました。

京都府宇治市伊勢田町砂田６番２５８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府宇治市伊勢田町砂田６番２５８
住居表示 
価格120,000円/㎡
交通施設、距離小倉、1,300m
地積140㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中厚生氏による調査レポート

不動産鑑定士田中厚生
価格120,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路が整然として、各画地の規模も中程度で居住の快適性が高いが、交通利便性は良いとは言えず、引き合いも多くない。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に格別の変動はないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価水準は、しばらく横這いが続くと見られる。
市場の特性同一需給圏は、概ね宇治市内及び京都府南部の市町の住宅地域である。需要者は同地域の居住者が中心だが、鉄道駅からはやや遠い。区画整然とした中規模住宅が建ち並ぶ地域で、京都市内と比較すると手頃感があり、一次取得者の需要も認められる。成熟した住宅団地で需給ともに大きな動きはない。業者が古い建物を整備して販売することも多く、この場合、リノベーション建物付きで2，000万円∼3，000万円程度である。
一般的要因景気は踊り場にあり、雇用の改善も見られるが、消費支出は伸びていない。宇治市内の住宅地価格は横這いが続く地域が多い。

岩崎陽氏による調査レポート

不動産鑑定士岩崎陽
価格120,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は認められず、需要は概ね安定的。地価は横ばい傾向が継続している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、今後も良好な環境を維持するものと判断される。
市場の特性同一需給圏は、近鉄京都線・JR奈良線沿線の中規模一般住宅を中心とした住宅地の圏域。需要者の中心は、主として、宇治市居住の自用目的の取得者である。最寄駅への接近性等、交通接近条件、並びに環境条件は概ね普通である。需給は安定的な地域であり、その需要並びに地価は概ね横ばいの傾向にある。取引の中心となる価格帯は、中古住宅で2，000∼2，500万円程度と判断される。
一般的要因個人消費は持ち直しの動きがみられ、雇用情勢は改善している。消費者物価、住宅建設は横ばいの状況にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8896432
北緯 135度7704986

参考：該当物件周辺マップ

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京都府宇治市伊勢田町蔭田１番２８京都府宇治市小倉町南浦１００番５５京都府宇治市折居台３丁目２番５４京都府宇治市伊勢田町名木２丁目１番９３京都府宇治市小倉町神楽田３３番２０外２筆京都府宇治市神明宮北２２番３８京都府宇治市小倉町蓮池１６６番１４外１筆京都府宇治市五ケ庄大林１１番２２京都府宇治市木幡御園３番１１９外

参考：近隣駅の地価相場

小倉駅(地価相場 118,000円/㎡)伊勢田駅(地価相場 121,000円/㎡)ＪＲ小倉駅(地価相場 118,000円/㎡)新田駅(地価相場 114,000円/㎡)久津川駅(地価相場 113,000円/㎡)向島駅(地価相場 104,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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