地域要因

この一年間については、近隣地域における地域要因に特に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

街路条件の劣る既成住宅地域で、地域的特性に大きな変動はなく、現状程度で推移するものと予測する。需要はそれほど見込めないが駅には近く、地価はほぼ横這い状態で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅中心の旧来からの住宅地域に所在する。収益性よりも居住の快適性及び利便性がより重視される地域である。また、自用の住宅用地としての取引が中心であるため、市場価格は取引価格を指標として形成されている。よって取引事例より求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、対象標準地は道路幅員が狭く、建物の想定に経済合理性及び現実性を欠くため収益還元法は適用しない。

地域要因

街路条件の劣る旧来からの住宅地域であり、住宅地に対する需要はやや弱く、地価は横這いで推移している。

地域要因の将来予測

旧来からの戸建住宅が建ち並ぶ街路条件の劣る住宅地域であり、住宅地域として熟成しており、今後も地域的特性は現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

旧来からの集落的色彩がある住宅地域であり、アパート等の収益物件も見られるが、経済合理的観点から経営が可能となる共同住宅の想定は困難なため、収益価格は試算しなかった。居住性及び快適性が重視される住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格形成されることが一般的であることから、市場動向を反映し実証性に優る比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿いの駅に近い商業地域であるが、東浦駅周辺の商業地に対する需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの駅に近い旧来からの商業地域であり、商業地域として熟成しており、今後も地域的特性は現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

貸店舗等の収益物件も見られる交通量の多い商業地域であり、需要者は投資採算性も考慮し価値判断を行うことから、収益性は無視できないが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。一方、同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集できたため、市場動向を反映し実証性に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな地域的特性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

特に地域的特性に大きな変化を促す要因は見受けられないが、農地等も介在しており、漸次、熟成していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性に着目し、実際に市場で行われた取引事例に基づき試算した実証的な価格である。収益価格は、画地条件的に経営が成り立つ賃貸住宅を建てることが困難であるため、試算することができなかった。近隣地域は、戸建住宅主体で、収益性よりも居住の快適性に基づき価格形成が行われる住宅地域であり、実証的である比準価格を中心に、代表標準地価格との均衡、市場の特性などを検討の上、本鑑定評価額を決定した。

地域要因

低層住宅を中心とした住宅地域で、大きな地域変動要因はないが、市中心部に比較的近く、需要は底堅い地域である。

地域要因の将来予測

一般住宅を主体とした住宅地であるが、空地も見られ、今後も徐々に熟成してゆくものと思われ、景気動向には留意を要するが、地価水準は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、三河高浜駅の北方に位置する一般住宅のほか空地も見られる住宅地域である。需給動向を見ると自用目的での取引が主体であり、最寄駅までの距離等から賃貸需要が乏しく、経済合理的にみて経営が可能となる賃貸住宅の建築を想定することが現実的ではないため収益価格は非適応とした。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな地域的特性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

特に地域的特性に大きな変化を促す要因は見受けられず、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性に着目し、実際に市場で行われた取引事例に基づき試算した実証的な価格である。収益価格は、画地条件的に経営が成り立つ賃貸住宅を建てることが困難であるため、試算することができなかった。近隣地域は、戸建住宅主体で、収益性よりも居住の快適性に基づき価格形成が行われる住宅地域であり、実証的である比準価格を中心に、代表標準地価格との均衡、市場の特性などを検討の上、本鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、相対的競争力の低下により、地価は弱含みの状況にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は代替競争関係の強い取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格については対象不動産の街路条件等より賃貸物件の建設が困難であるため求めることができなかった。近隣地域は賃貸物件は殆ど見られない自用目的での取引を中心とする住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用して、収益価格の考え方も参酌するとともに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

ほぼ熟成した既成住宅地域であり、特段の変動要因はなく、町内東部の既成住宅地域の地価は概ね横ばい又は微増傾向にある。

地域要因の将来予測

幅員狭小な街路が雑然と配置する既成住宅地域で、現状で推移するものと予測する。既成住宅地域の需要もほぼ回復しており、相当低い水準まで地価は下落したため、今後は微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の街路条件、賃貸市場等からアパート等の収益物件の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。当該地域は戸建住宅が主体で居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるため、試算された比準価格は説得力を有する。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

この一年間については、近隣地域における地域要因に特に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持するであろう。大府市、刈谷市等周辺地価の上昇から、割安で良環境の当町JR沿線の住宅団地の需要が強まり地価上昇が予測される。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅中心の閑静な住宅地域に所在する。収益性よりも居住の快適性及び利便性がより重視される地域である。また、自用の住宅用地としての取引が中心であるため、市場価格は取引価格を指標として形成されている。よって取引事例より求めた実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留めるものとし、経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にある既成の住宅地であり、景気回復を受けて、需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の比較的利便性の高い既成の住宅地域であるが、利用状況に大きな変化はなく、将来的にも現状維持で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は賃貸共同住宅も見られるが、戸建住宅としての利用が多く、取引も自用目的のものが中心で、信頼性ある取引事例が得られた。一方、対象標準地は賃貸建物を想定するには間口が狭く、経済合理性に見合った賃貸共同住宅を想定することが困難であり、収益還元法は非適用とした。したがって不動産業者のヒアリング結果等を参考に、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当地域の居住環境に特に変動はないが、地価はやや強含みで推移した。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほか工場等も混在する地域で今後とも同等の環境を維持するものと予測する。需要は堅調であるので地価水準は上昇ないし横ばい傾向を維持すると予測する。

価格決定の理由

鉄道駅からやや離れて立地し賃貸経営が困難と判断されるため、収益価格は求められなかった。当地域における取引は自己使用目的が中心で、居住の快適性を重視する個々の市場参加者は実際に取引される価格に基づき行動を決定し価格支配力を殆ど持たないため比準価格の説得力は高いと思料される。よって、取引市場の実態を反映する実際の取引価格から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。