地域要因

業務用地需要の更なる減少が懸念される一方、インバウンド効果等明るい兆しも見える。

地域要因の将来予測

当該地域は、JR「松本」駅に近い飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ準高度商業地域である。インバウンド効果等により消費需要は活性化しつつあり、地価水準の下落幅は縮小傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域内に存する商業ビルは、一部に明るい兆しが見える景気動向を賃料に転嫁できる段階には至っておらず、賃料水準は未だ低位で推移している。周辺には旧来からの自用の店舗、事務所も多く、自用目的での取引が多い。よって現実の市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。上記鑑定評価額は、単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。

地域要因

周辺に大型商業施設の再開発の予定があり、影響を受けると思われる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺地域は自用の店舗が中心であり、賃貸物件は廃業店舗、居住用に改造された物件等が多く見受けられ、商業向け賃貸市場の成熟度は低い。このように土地価格に見合う賃料が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。本件では市場の実態を反映した比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中央自動車道梓川スマートIC開通により利便性が向上した。

地域要因の将来予測

安曇野市南部に位置し松本市に近接する工業団地である。近隣市町村内の工業団地に競争力で劣り需給ともに弱含みで地価は緩やかに下落しながら現状で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 中小の製造工場・流通業務を中心とする工業団地であり、広域的に収集した事業用の土地取引事例から試算した比準価格のみ求められた。収益価格の試算は規範性を有する事例の収集が困難であったので非適用とした。また、開発法等その他の方式についても適用困難のため試算しなかった。よって、代表標準地の前年価格から規準し検討した価格との均衡も踏まえて、比準価格を標準に鑑定評価額を上記の通りと決定した。 

地域要因

地方におけるアベノミクス効果は乏しく、松本駅周辺の商業地域の集客力は減少傾向で、商況は依然として厳しい状況が続いている。

地域要因の将来予測

松本駅東口の商業地域にあり、中高層の店舗兼住宅ビル、事務所ビル、立体駐車場等が建ち並ぶ。郊外型量販店の増加に伴い周辺の大型店の集客力は下降気味で、下落率は緩和傾向ながら地価は依然として低落傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域は飲食店を中心に一部に貸店舗等も見られるが、飲食店の賃料は個別性が強く、また不況の影響から空室率も拡大傾向で、適正な賃料水準の把握が困難である。一般に土地価格に見合う賃料を得ることは難しく、賃料の低下傾向を反映し、収益価格は低位に求められた。従って収益価格の信頼性は相対的に低いものと判断し、本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地の価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

松本市北部に位置する環境良好な郊外の住宅地域。需給は概ね堅調であり、価格はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

松本市北部に位置する郊外の住宅地域である。環境は良好であり、地価水準は概ね横ばいで推移している。標準的使用及び地価水準の動向ともに当面は現状のまま継続するものと予測される。

価格決定の理由

松本市北部に位置する自用目的の取引が多い住宅地域。比準価格については近隣地域、類似地域より多数の事例を収集し、比準の過程も適切であるため規範性は高い。一方収益価格については、地価に見合う賃料が期待できず賃貸市場が未成熟なため、相対的に説得力は劣るものと判断した。そこで本件評価においては、当該地域の市場の実態を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

内環状南線整備に伴う交通量の増加が認められるものの、強い需要の牽引力とまでには至らない。

地域要因の将来予測

事務所ビル等が建ち並ぶ中心商業地周辺の既存商業地域である。内環状南線の整備に伴う交通利便性の向上が見られるが、強い新規需要は認められ難く、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

本地域は、中層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ既成商業地域である。よって本来であれば地域性より収益価格を重視すべきであるところ、昨今の賃貸市場の低迷を反映し低位に求められた。一方、比準価格は、対象標準地に類似する規範性の高い取引事例を採用し、各事例の特徴に応じた斟酌が加えられ実証的で説得力を有する。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

市街地に所在する利便性が良好な住宅地域として成熟しており、近くでは大規模商業施設が建設中である。地価水準は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域には戸建住宅を中心に共同住宅、事務所等がみられるが、賃貸経営を目的に土地を購入する市場参加者は少ない。したがって、多数の取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準として収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外に所在する利便性が良好な住宅地域として成熟しており、地域要因に格別の変動はなく、地価水準は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

商業施設への接近性が良好で、居住環境が良好な郊外の住宅地域である。市中心部や大規模商業施設に比較的近い地域であることから根強い需要が認められ未利用地も少ないため、地価は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域及びその周辺には戸建住宅のほか共同住宅もみられるが、賃貸経営を目的に土地を購入する市場参加者は少ない。したがって、多数の取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準として収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道19号沿いの路線商業地で交通量が多く、周辺には新規出店の動きも見られつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本地域はロードサイド店舗や事務所ビル等が建ち並ぶ路線商業地域である。交通量が多く繁華性が認められるものの、賃料の遅行性等により地価に比して賃料水準が未だ低位に留まり、収益価格も低めに試算された。一方、比準価格は、対象標準地と地域性の類似する規範性の高い幹線道路沿いの取引事例を採用し、各事例の補修正は適切に行われ、実証的かつ説得力が強い。よって比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

市街地に所在する利便性が良好な住宅地域として成熟しており、近くでは大規模商業施設が建設中である。地価水準は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ低層住宅地域として成熟しているが、近くでは大規模商業施設が建設中であり完成によって利便性の向上が期待され、地価もやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域及びその周辺には戸建住宅のほか共同住宅もみられるが、賃貸経営を目的に土地を購入する市場参加者は少ない。したがって、多数の取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準として収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

安定的に推移しており、特に地域要因の変化は認められない。背後住宅地の地価水準との比較で下落傾向は緩和しつつある。

地域要因の将来予測

市街地近郊の一方通行路沿い住商工混在型地域で近年安定的に推移している。市の商業を取り巻く厳しい情勢から地価は弱含みながら付近の住宅地価が下げ止まってきているため、今後は安定化が見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は店舗併用住宅等を中心に一般住宅、工場も見られる商住工混在地域で、自用が一般的利用形態。比準価格は、比準の過程も適切であり実証的で規範性が高い。収益価格は、賃貸物件への需要が少ない地域で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。当該地域では自用目的の取引が中心であることから、相対的に規範性の高い比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既存市街地内の利便性、快適性に優れた住宅地域として安定的に推移しており、地域地価は今後も底堅い需要を背景に安定的に推移するものと予測。

地域要因の将来予測

松本中心市街地南部に位置する利便性の高い住宅地域であり、住環境、交通接近条件等にも恵まれ堅調な宅地需要を有する地域であるところから、今後も堅調な展開が見込まれるところである。

価格決定の理由

対象地域は市街地近接の宅地需要の堅調な住宅地域であるところから、地域内における土地取引は自用目的が中心となっており、アパート等の周期目的物件の取得もあるも相対的にはまだ少ない。当該地域性を反映し、実証性に優る比準価格を中心としつつも、不動産の収益性に着目した理論的価格である収益価格も関連づけ、代表標準地との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

住宅地としての熟成度が高まっており、供給過剰感はあるものの、立地条件から需要は比較的堅調で、地価は横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、共同住宅等が建ち並び、住宅地として安定しており、当面は現状にて推移するものと予測する。住宅地の供給過剰感もあるが、需要も安定的で地価は横這い傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は類似地域における現実の取引事例に基づいて試算したもので実証的である。当該地域はアパート等も見られる地域であるが、賃貸経営は土地既得者によるものが多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。また、当該地域は快適性等が重視される住宅地域である。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

前年に比し、価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

松本大学が近くにあり、大学周辺には多少のアパートも散見されるが、これらはかって既存地主の土地活用策として建てられたものが大半で、近年は賃料の低下に伴う投資採算性の悪化から新規投資の動きは乏しい。近隣地域にアパート等はほとんど見られず、賃貸市場が未熟成であることから収益還元法の適用は断念した。本件では市場の実勢を反映する比準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。