地域要因

公共公益施設への接近性は概ね良好の住宅地域で後発の土地区画整理地区に需要が移行しているものの、地元需要も見られ地価は上昇している。

地域要因の将来予測

区画整然とした戸建住宅地域として熟成しており、今後しばらくは現状で推移するものと予測する。後発の区画整理地区と比べて圏外からの転入は少ないものの需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

当地域は最寄り駅へは近接するものの市中心部からはやや距離のある住宅地域である。周辺にはアパート等の収益物件も僅かながら見られるが、公法上の規制（1低専、建ぺい率50％、容積率100％）からアパート等の賃貸経営は経済合理性に見合わず収益還元法は適用しなかった。よって、市場の実態を反映した精度の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人気の新興区画整理地で、地価は強含みで推移している。新規供給は減少傾向にあるが、中古建物付きの売買も増えてきた。

地域要因の将来予測

当地域は区画整然とした閑静な新興住宅地域であり、空地も散見されるが、今後さらに住宅が建設され熟成していくと予測する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も混在するが、当地域における標準的な画地規模では市場ニーズに合致した賃貸住宅の建築が困難であり、事業収支の観点から収益還元法の適用は割愛した。当地域の土地需要者は居住の快適性に着目して取引すると思料されるが、同様の選好性をもつ市場参加者による取引事例に基づく比準価格は実証的であり、信頼性は高い。従って市場の需給動向、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既存の区画整理地であるが、周辺の新興区画整理地域内の店舗施設の充実による恩恵もあり、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

当地域は区画整然とした熟成度の高い住宅地域であるが、今後は周辺に残る社員寮等が小規模開発されて戸建住宅としての利用がさらに増加すると予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も混在するが、当地域における標準的な画地規模では市場ニーズに合致した賃貸住宅の建築が困難であり、事業収支の観点から収益還元法の適用は割愛した。当地域の土地需要者は居住の快適性に着目して取引すると思料されるが、同様の選好性をもつ市場参加者による取引事例に基づく比準価格は実証的であり、信頼性が高いとの心証を得た。さらに市場の需給動向の検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

請西南等の人気の高い新興の住宅地の上昇は一段落し、その影響を受けた周辺地区の当該地域もやや上昇圧力がにぶるものの潜在的な需要は健在である

地域要因の将来予測

「清見台・南・東地区」は近年中型スーパーマーケット等が進出し、生活利便性が向上しており、また比較的近接する「ほたる野地区」の商業施設の充実等に伴い、当該住宅地域の地価は上昇していくものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は類似地域の信頼性の高い事例を採用して求め、要因比較等も的確であり、市場性を証左している。一方近隣地域においては、規模・収益の採算見通し等を総合的に考慮すると共同住宅の想定は現実的ではなく収益価格を求める事ができない。従って、市場性を如実に示す比準価格を採用し、前年公示価格との均衡、代表標準地との検討をも踏まえ、更に市場動向をも勘案し、本標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はなく、地域柄住宅地としての需要が少ないものの、地価動向は概ね安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街化調整区域内の農家住宅地域で、市街地からも遠くアパート等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していないため、収益価格については試算しなかった。当該地域は農家住宅や一般住宅等が散在する住宅地域であることから、需要者においては自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

郊外に所在する古くからの住宅地であり、熟成度が高いものの、中堅需要層に対する魅力に欠け反面高齢化が進んでいる。

地域要因の将来予測

郊外の既存住宅地域であり、住環境は現状を維持するものと予測される。新興住宅地域と比べ同一需給圏外からの転入者は少なく、地元需要もやや弱含みで推移しており、地価水準もやや弱含み傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

木更津市内でJR沿線郊外の住宅地を中心とした類似地域において信頼性の高い自己使用目的の取引事例を収集し得た。一方、対象標準地の画地規模では敷地内に総戸数以上の駐車場を附置できないため、駐車場付の共同住宅の想定が難しく収益価格は試算しない。自己使用目的での取引が多く、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。そこで代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、区画整然とした住宅地域であることから、住宅地としての需要は堅調で、地価動向は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心に一部アパート等も見られる地域で、住宅地域として熟成しており今後も現状を維持すると予測する。住宅地として底堅い需要があることから、今後も地価は上昇傾向で推移していくと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を主とした地域で、一部には共同住宅も見られるが、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格については試算しなかった。当該地域は居住の快適性が重視される戸建住宅地域であることから、需要者においては自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、比準価格を採用し、さらに代表標準地から検討した価格を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並び、閑静な住宅街が形成されており、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする住宅地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと予測される。地価水準は市内の人口増に伴い上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当地域は自己使用目的の取引が中心の住宅地域であり、価格形成においては居住の快適性、利便性等が重視される。周辺にはアパート等もみられるものの収益目的の取引は殆ど見られないことから収益価格の試算は断念した。従って本件においては、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を十分に行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外土地区画整理地区の地価上昇を受け需要も堅調なことから地価は引き続き上昇傾向。

地域要因の将来予測

土地区画整理済みの街区の整然とした住宅地域で近隣公園も存し住環境は良好。需要は旺盛だが供給が少なく、地価は引き続き上昇基調。

価格決定の理由

2階建戸建住宅を中心とする地域で、標準的画地規模における駐車場付共同住宅の建築は規模が小さく困難と判断した。需要においては快適性が重視される住宅地域で自己使用目的での取引が支配的である。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

インフラ整備の遅れている市街化調整区域で、農地の中に、宅地分譲等が見られるが、変動要因はなく、地価は横ばいと推察する。

地域要因の将来予測

市街化調整区域の各種規制からみて、宅地転用も困難なため、農地の中に住宅等が散在する地域として、当分の間推移すると予測する。

価格決定の理由

本標準地は用途地域が市街化調整区域のため、建築用途につき自用の戸建住宅であるなど行政上の制約の強い地域である。このような地域の実情から賃貸市場は想定し難く、収益還元法の適用はできなかった。そのため求められたのは比準価格のみであった。しかし各事例の規範性の濃淡に着目し、試算された比準価格は実証的かつ説得力がある。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道背後の一般住宅地域で最寄駅から遠いが、湾岸部にイオンモールが立地し利便性が向上した。地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする地域であり、地域要因に格別な変動はなく、当面は現状の住環境を維持すると予測する。地価はやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

一部共同住宅も混在するものの、賃料水準が低く収益事業を目的とする取引が行われる地域ではないため収益価格は試算しなかった。比準価格は類似性が高い戸建住宅地の事例を重視しており信頼性が高い。当地域は自己使用の宅地取引が主流で居住の快適性等の住環境を重視し取引が行われる住宅地域である。したがって、市場性を反映し説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

鉄道駅からやや遠いが、自動車利用が主流であり、請西南、ほたる野地区等の郊外型店舗等への接近性も比較的良好なため、地価は強含み傾向である。

地域要因の将来予測

インフラ整備済の区画整然とした熟成度の高い住宅地域であり、今後とも閑静な居住環境をを維持するものと予測する。

価格決定の理由

「請西地区」を中心とした類似地域において信頼性の高い自己使用目的の取引事例を収集し得た。一方、対象標準地の画地規模では敷地内に総戸数以上の駐車場を附置できないため、駐車場付の共同住宅の想定が難しく収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域のため、自己使用目的での取引が多く、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。そこで代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗、事務所等の混在する路線商業地域であり、地域要因の大きな変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

店舗等の建ち並ぶ路線商業地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと予測される。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例を採用し、要因比較も適正に行っており、取引の実態を反映した価格が求められた。収益価格は店舗・事務所の賃貸事例を多数収集しえず、また試算過程に想定が介在する為相対的に信頼性が劣る。従って本件においては多数の取引事例から得られた比準価格を重視し、収益価格を関連付け、周辺地価の動向等にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿いの交通量の多い路線商業地域であり、地価も幾分強含みに変化している。

地域要因の将来予測

アクアラインを利用した大型複合商業施設関連車両や背後住宅地域居住者等の車両も通行しており、市内新興住宅地の熟成と相まって更なる路線店舗等の充実が予測される。

価格決定の理由

対象標準地は国道に沿った様々な規模の店舗等が立地する路線型商業地域に所在しており、商業地競合も激しく推移している。収益価格は店舗等建物を建築して収益獲得することを想定して求めたもので不確定要素があることは否めない。従って本件では実際の市場で成立した取引事例に基づく比準価格を中心とし、比準価格に若干の下方修正を施し、周辺地価動向や代表標準地価格から規準した価格との検討もふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅周辺には大規模な商業施設がなく、郊外型店舗等へ路線商業地域が推移している。希少性や割安感から需給は強含みであり、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

事務所や低層の飲食店舗などが見られ、木更津駅中心部と周辺の郊外型店舗へ通ずる動線の中間に位置する路線商業地域であるが、当面は現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は少ないながらも規範性の高い取引事例を採用し、各補修正も適正に行われ、市場の実態を反映し得たと思料する。一方、収益価格は最有効使用の観点、更に投資目的不動産として理論性を有する現実的価格である。以上より比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに市場の需給動向、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

巌根駅を最寄とする一般住宅等の建ち並ぶ住宅地域であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと予測される。地価水準は市内の人口増に伴い上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当地域は最寄駅から徒歩圏内にあり、周辺にはアパート等も散見されるが、事業採算性の観点から共同住宅を想定することは現実性に欠けることから収益還元法の適用は見送った。市場においては自己使用目的での取引が中心であり、取引に当たっては居住の快適性、利便性等が重視される。従って、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外型大規模店・量販店に商況が移行し、需給動向は弱いが、地価は住宅地の上昇を受け上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既存商業地域のため自用の店舗利用が中心で、事業者向け賃貸市場の熟成度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。また商業地域としての取引事例が少ないため背後住宅等広く収集・分析し市場の動向も留意のうえ比準価格を求めた。よって比準価格を重視し収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。