地域要因

地域の環境に特段の変化はないが、中小規模の投資用不動産に対する需要は回復基調が続いており、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場において成立した規範性の高い準高度商業地域における取引事例に基づいて求めた試算価格であり、実証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に中高層の店舗兼事務所を想定して求めた試算価格であり、各種指標等の規範性が高い。以上の各試算価格の特性を勘案し、本件では両試算価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高層の店舗兼事務所が多く、大規模な供給は見られないことから、需要は強い。地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は取引事例を基礎とする実証的価格であり、市場の需給の趨勢を反映している。収益価格は最有効使用の想定建物が生み出す純収益を価格判定の基礎としており、理論的である。本件では需要者が自己利用と投資家等多岐にわたることから、その価格形成過程は比準価格、収益価格のどちらかに強く依存するとは言い難い。従って比準価格と収益価格の両者を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は見られないが、オフィス市況の回復を背景に、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産の主たる需要者は、事業法人、投資法人、不動産業者が中心であり、当該需要者は主に投資物件としての利用を目的とする取引が多い。それゆえ当該主たる需要者は、主に不動産の収益性に着目して取引意思を決定するが、代替・競争関係にある不動産の取引価格も重視する。以上の検討を踏まえ、比準価格と収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。当面は、現状のまま推移していくものと思料される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 需要者の中心は、貸しビル収入、投資を目的とした法人等が中心である。これらの法人等は、主として収益性、投資採算性等に着目して意思決定を行うが、地価は上昇局面にあり、実際の取引価格との比較検討も行い価格決定をする。本件においては、市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地の価格に特段の影響を及ぼすような新たな地域要因は認められない。地価は上昇傾向にあり、賃料は回復傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

様々な需要者が市場参加者として想定される地域である。前記から、収益性の側面から意思決定を行う需要者と自用を目的に意思決定を行う需要者等多様である。従って、市場の実勢を反映した比準価格と投資採算性に着目した収益価格を概ね等しく考慮して、近隣地域の将来動向等をも加味し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の存する準高度商業地域では、中高層の店舗兼事務所ビルが多くみられる。需要者の多くは投資採算性を重視するほか、現実の取引市場を反映した実勢価格も重要な指標とする。本件においても比準価格と収益価格をほぼ同等に重視して両者を関連付け、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

高層ビルの連担する高度商業地域である。画地規模の大きな地域であり、投資環境の改善等を背景に、地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、一般事業会社のほか、証券会社、金融機関の事務所ビルの多い日本を代表する高度商業地域であり、大規模画地の集積する地域である。取引にあたっては投資採算性、収益性のほか、地域的選好性に基づき取引される地域である。以上の検討を踏まえ、取引市場に裏打ちされた市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

近年、周辺地域でマンション建設も見られるようになり、用途は混在してゆく可能性が高い。地価は引き続き上昇を予測。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は現実の取引事例を基礎とする実証的価格であり、需給の趨勢を反映している。収益価格は、最有効使用の想定建物が生み出す純収益を価格判定の基礎としており、賃料水準及び金利動向等を反映して理論的である。本件においては、商業系用途とマンションとが競合し、自用物件と賃貸物件とが混在する地域の特性も勘案し、比準価格と収益価格の両者を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。周辺は、再開発事業が進み、オフィス需要は高まっている。

地域要因の将来予測

周辺は、業務高度商業地域として成熟した地域であり、地域要因に大きな変動はなく当面は現状のまま推移していくものと思料される。

価格決定の理由

 対象地は、東京駅に近いオフィスエリアにあり、不動産取引は少ないものの、潜在的な需要力を有する。需要者は、安定的収益を確保できるという収益性からのアプローチと名声、利便性等を反映した市場性からのアプローチの両面から価格決定を行うものと思料される。本件は、市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国内外の消費意欲の高まりを受け、銀座地区における出店需要は旺盛であり、周辺地域においても地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場において成立した規範性の高い高度商業地域における取引事例に基づいて求めた試算価格であり、実証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に高層の店舗兼事務所を想定して求めた試算価格であり、各種指標等の規範性が高い。以上の各試算価格の特性を勘案し、本件では両試算価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地の価格に特段の影響を及ぼすような新たな地域要因は認められない。地価は上昇しており、賃料も安定的に推移すると予測する。

地域要因の将来予測

周辺環境に変化をもたらす特段の要因はなく、当面現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

需要者の不動産の利用目的が多岐にわたる地域であるため、市場性収益性の両面から価格の検討が必要である。比準価格は、当地区の特性を反映して求められた価格であり、信頼性は高い。収益価格も、不動産への投資家が重視する価格であり、本件においても比準価格と同様に重視すべき価格といえる。多面的な検討が必要であるため、比準価格と収益価格を関連づけ代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を表記の通りと決定した。

地域要因

都心不動産市場は売買・賃貸とも法人・個人の需要は底堅い。新富町駅周辺も賃料は下げ止まり反転傾向、空室率・利回りは低下。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場で成立した規範性の高い取引事例より求めており実証的であるが、直近では地価先高感を背景とした売り手の売り惜しみによりやや取引が少ない。他方で、収益価格は対象地に適切なビルの建設を想定して求めた純収益により試算されており、直近の賃料水準及び金利動向等を反映して理論的である。よって本件では比準価格と収益価格を総合的に勘案し、さらに代表標準地との検討結果にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺地域では再開発事業の進捗が見られ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中高層の事務所ビルが建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であり、周辺再開発事業の進捗によって一層の発展が期待される。取得需要等も強いことから地価は上昇傾向にあり、今後とも堅調に推移すると予測する。

価格決定の理由

本件のような高度商業地においては需要者の多くは収益性を指標として意思決定する傾向にあるが、高度商業地における大規模画地は希少であることから実際の取引価格はやや高位にある場合が多く見られる。よって、市場性を反映する実証的な比準価格と投資採算性を反映する収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟したオフィスエリアであり、周辺の再開発により一層の発展が期待される。Aクラスビルを中心にオフィス市況は堅調で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

東京駅に近く、再開発事業の進捗により、業務系の高度商業地域として、より熟成度が増していくことが予測される。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の主たる需要者は、資金力のある国内外の大手投資法人、不動産会社、事業法人が中心であり、投資物件としての利用目的の取引が多い。それゆえ当該主たる需要者は、主に不動産の有する収益性に着目して取引意思を決定するが、代替・競争関係にある不動産の取引価格も参考にする。採用した取引事例は投資物件としての取引事例が多いことから、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中央通り沿いの高度商業地域であり、付近の市街地再開発事業や建替事業の進捗から、繁華性とともに都市機能が高まりつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は中央通り沿いに大手企業等が集積する高度商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収益性のみならず、業務利便性、街路の回遊度や周辺の企業集積の程度を重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけ、さらに、類似標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。