地域要因

郊外の新興地域の影響を受け、商況はやや低迷しているが、周辺の住宅地域と関連し、変動率は縮小している。

地域要因の将来予測

路線商業地域として顧客の誘引に限界があるため嶋地区等の新興地域に顧客が流出しているが、一定の需要が認められ、地価はこのところ下げ止まりつつあり、同様の傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

 貸店舗、貸事務所のほか一般住宅等も見受けられるが、供給に対して需要が弱く、土地価格に見合った賃料が収受できないため、収益価格は低く求められ、しかも想定要素も多く精度はやや劣る。一方、比準価格は、取引にややバラつきが認められるが、現実の不動産取引市場の実態を反映しており、実証的で信頼性の高い価格である。よって、他の標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

新興住宅地との比較で、規模が大きいこともあり相対的な選好性の低下はあるが、特段の変動はない。

地域要因の将来予測

市街地に比較的近い農家集落地域で、地域要因に特段の変動はない。しかし、画地規模が大きく、街路条件が不良であるため、選好性は低下している。このため市街化区域とは異なり、地価は下落傾向と予測される。

価格決定の理由

既成住宅地域でアパート等の需要が極めて少なく、民間のアパート等は皆無で賃貸市場が成立していないため、収益価格は求めることができなかった。比準価格は広域的に収集せざるを得なかったが、飯塚町の事例を含む郊外部の5事例から導出され、補修正・要因比較の大きいものも含むが、現実の市場性を反映した実証的価格であり、説得力を有する。以上により比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近接するスーパーの建て替えとドラッグストアの併設が計画され、今年8月にオープン予定。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の既成住宅地域で、最近の優良な住宅地分譲に対して、相対的に環境の劣る当該地域は選好性が劣っているが、景気回復基調により地価は横ばいに移行するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、市街化調整区域内のためアパート等収益物件を目的とする開発行為は許可されず、収益還元法の適用は困難であった。代表標準地との検討を踏まえ、信頼性が高く実証性がある取引事例より求めた比準価格に基づき、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

道路の幅員が狭く、街路の整備計画もなく、山形市中心部に比較的近い立地条件であるが、街路の整備状況等から当該地域への需要はやや少ない。

地域要因の将来予測

道路未整備で中小規模の住宅等が密集した既成住宅地域で、市街地では新規に造成された宅地供給があり、当該地域は相対的に選好性が劣るため、当該地域の土地需要はやや低位で、当分は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例を比較検討して求め、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸建物を想定して求めたが、土地建物を一体として投資対象とすることが少なく、収益性を指向する地域でないことから低位に試算された。当該地域は快適性を重視して取引される住宅地域であり、自己の居住用を目的として取引される傾向にあるため、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

火山活動活発化により激減した宿泊客は警報解除後回復傾向にある。また土砂災害警戒区域。年末に火山性微動が観測され今後不安な要素も見られる。

地域要因の将来予測

宿泊客は回復したものの年末に火山性微動が観測される等不安な要素があることや、団体客の回復はまだ難しく、当分の間土地需要は低調なまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

温泉街の幹線道路沿い既存商業地域で地域内には貸店舗等の収益物件は見られず、自用目的の取引が中心であることから収益価格は採用しない。比準価格は、蔵王温泉地区内の事例が得られなかったため、隣接する市を含む観光地事例を、観光客の推移や地勢等も考量のうえ比較検討し求めたもので、市場性を反映した価格と思料する。そこで比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

複合ビルからのキーテナント撤退も見られるが、近傍で不動産取引が顕在化するなど不動産需要がやや回復傾向にあり、再開発事業計画も散見される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は取引にあたり一般的に収益性が重視される商業地であるが、県庁所在地の中心部にあるため中枢管理機能やステイタスシンボル的効用を有し希少価値的要素が強く、必ずしも収益性のみにより購入の意思決定が行われる訳ではない。また現実の取引市場で成立した信頼性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映し実証的であり説得力が高い。よって説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外部への店舗進出が継続し、既成商業地は顧客の流出が見られるが、地価下落により割安感が生じ、下落率が縮小し横ばい傾向に推移しつつある。

地域要因の将来予測

郊外部への店舗進出が継続して、当該地域のような既成商業地は顧客の流出が見られるが、長期に及ぶ地価下落により割安感が生じ、下落率が縮小して横ばい傾向に推移しつつあり、当分はこの傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例を比較検討して求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸建物を想定して求め投資採算性を反映した価格であるが、近年新規賃貸ビルの建築がなく賃料水準の把握等でやや説得力に欠け、自己の業務用を目的として取引される傾向にある。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の農家集落地域の地積の大きい土地の需要はほとんど存せず、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

市街化調整区域にアパート、貸家等は存せず、自己使用を目的とした取引が中心である。比準価格は周辺地域の取引事例がほとんど存せず、山形市全域の市街化調整区域内の住宅地の事例により求めたもので、開差が生じているも、試算の根拠が実際の売買のため実証性がある。収益価格は市街化調整区域に位置するため、賃貸住宅を建築することはできないことから、求めることができなかった。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした熟成した住宅地域で、地域要因に特別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

市街部東端寄りに位置し、市街部とは国道13号により分断された面的に広がりに欠ける住宅地域で、特別の変動要因もなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

地域内にはアパートも介在するが、当該地域では土地建物一体として投資対象とすることが少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低く求められた。快適性を重視する住宅地域で自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

一般的な先買い需要は落ち着いたが、次の増税を見越した業者の先買い需要が強く上昇率は横這い。この傾向は続くと予測される。

価格決定の理由

標準地は、アパート等も介在する戸建住宅の自己使用を目的とした取引が中心の地域に存する。比準価格は実際の売買より求めたもので実証性があるが、次の消費税増税を見越した業者の先買い需要が見られるようになり、取引価格は高止まりが続いている。収益価格は一低専であるために低めとなった。以上の試算価格の特性と、住宅地であることから、比準価格を重視し、収益価格を関連付けかつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外部への店舗進出が継続し、当該地域のような既成商業地は現在も顧客の流出が顕著であり、当面は現状を維持するものと予測される。

地域要因の将来予測

郊外部への店舗進出が継続し、当該地域のような既成商業地は顧客の流出が見られるものの、長期にわたる地価下落により割安感が生じており、地価は下げ止まりを迎えているものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例に基づいて試算され、試算の根拠が実証的で市場性を反映した価格である。一方収益価格は賃貸用不動産の建築を想定して試算され、投資採算性を反映した価格である。しかし近年新規の賃貸用不動産の供給がなく、自己所有目的の取引が一般的であり、賃料水準の把握等の面で説得力に欠ける。以上を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。