山形県山形市長町４丁目２４６２番(羽前千歳駅・南出羽駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
39,500円
2017年01月01日に行った山形県山形市長町４丁目２４６２番(山形県山形市長町４−４−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 山形県山形市長町４丁目２４６２番 |
| 住居表示 | 長町４−４−２１ |
| 価格 | 39,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 羽前千歳、900m |
| 地積 | 311㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
森谷昌幸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森谷昌幸 |
|---|---|
| 価格 | 40,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動はないが、西方の周辺地域で土地区画整理事業が進捗しており、宅地の供給量が豊富で価格は上昇しながら推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 西方の嶋地区で優良な住宅地の大量供給が継続しているため、当該地域は相対的に需要は弱いが、今後の地価はやや上昇傾向で継続するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね山形市内の住宅地域。需要者の中心は、山形市居住者が多くを占めるが、県都であるため周辺市町からの転入も見られる。市街地北端の区画整然とした住宅地域であり、南西方約2㎞で進捗中の嶋土地区画整理事業による優良住宅地の供給が継続していることから、当地域の人気は相対的にやや劣るものの地価は上昇傾向にある。土地は1，100万円∼1，300万円程度、新築戸建物件は2，700万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 県内の経済は持ち直しており、個人消費や雇用情勢の回復が認められる。 |
橋本一憲氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 橋本一憲 |
|---|---|
| 価格 | 39,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 嶋地区と比べて相対的に劣るものの、市街地北端に所在し、景気の回復傾向の影響で地価は横ばいからやや上昇傾向で推移すると予測する。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は嶋地区に比べ相対的に需要は弱含んでいた。景気の回復傾向の影響を受けており、市街地北端に所在し道路は整備されているため、今後、地価は横ばいからやや上昇傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 市街地北端に所在し、道路は整備されているが、市街地では新規の宅地供給及び土地区画整理事業で住宅地が分譲され、選好性が相対的にやや劣る。同一需給圏の類似地域は市街地の外縁部に位置する住宅地域である。需要者は主に山形市内の居住者で、一部市外からの転入もある。景気の回復傾向の影響を受け、今後、地価は横ばいからやや上昇傾向と予測する。土地は900∼1，200万円程度、新築戸建は2，000∼2，600万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 雇用や所得環境の改善等、景気の回復傾向が窺え、住宅地価格の下落幅は縮小し、横ばいや上昇の地域がある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ブナクラス域自然植生,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度2932487 北緯 140度3374903 |
参考：該当物件周辺マップ
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山形県山形市樋越６８番外１筆山形県山形市千歳１丁目２７２７番山形県山形市大野目３丁目７４番山形県山形市流通センター１丁目６番３山形県山形市肴町１０４３番２山形県山形市松山２丁目１２９９番６外１筆山形県山形市千歳１丁目２７２７山形県山形市流通センター一丁目６番３
参考：近隣駅の地価相場
羽前千歳駅(地価相場 43,000円/㎡)南出羽駅(地価相場 43,600円/㎡)漆山駅(地価相場 39,500円/㎡)楯山駅(地価相場 38,400円/㎡)北山形駅(地価相場 50,400円/㎡)東金井駅(地価相場 47,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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