山形県山形市大字中野字楯４１７番(蔵王駅・羽前山辺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


18,500円

2016年01月01日に行った山形県山形市大字中野字楯４１７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,500円/㎡としました。

山形県山形市大字中野字楯４１７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番山形県山形市大字中野字楯４１７番
住居表示 
価格18,500円/㎡
交通施設、距離東金井、3,800m
地積1,054㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

今田修一氏による調査レポート

不動産鑑定士今田修一
価格18,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の農家集落地域の地積の大きい土地の需要はほとんど存せず、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は山形市及び隣接市町の市街化調整区域内の農家集落地域。需要者は分家や隣接地等の売買がほとんどで需要は少ない。但し、開発行為が可能な土地は、世帯分離による一次取得者層の需要や不動産業者によるミニ開発も見られる。需給動向は高齢化等による供給も見られるが、需要はほとんど存しない。取引自体が少なく、画地規模や取引価格等にもバラツキがあることから、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因調整区域内でもミニ開発は見られるが、市街地外延部でも開発が多く、顧客の選好性が増しており、利便性等も考慮すると需要は少ない。

金子純也氏による調査レポート

不動産鑑定士金子純也
価格18,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家人口の減少・高齢化、農地価格の下落傾向が続き、農家集落地域の宅地需要も減退している。
地域要因の将来予測付近には地区計画による住宅団地も見られるが、当該地域は古くからの農家集落地域であり、周辺以外からの転入等は見られず、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、山形広域都市計画区域、調整区域内の住宅地域。農家集落地域と一般住宅地域とに大別され、需要者は同一需給圏内の居住者が中心であるが、農家集落地域では農家人口の減少・高齢化等を反映して宅地需要は弱い。一方、一般住宅地域では宅地開発による宅地分譲が活発であるが、分譲後、時間の経過とともに需要は減少している。市場の価格帯は多様であり、中心となる価格帯はない。
一般的要因27年1月から9月までの宅地取引件数は前年同期を下回っているものの、新設住宅着工戸数は前年同期を上回っている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度307244
北緯 140度3061986

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

山形県山形市大字門伝字下７４番３山形県山形市蔵王成沢字久保田１９５８番２６

参考：近隣駅の地価相場

蔵王駅(地価相場 51,700円/㎡)羽前山辺駅(地価相場 25,450円/㎡)東金井駅(地価相場 47,200円/㎡)羽前金沢駅(地価相場 24,700円/㎡)南出羽駅(地価相場 43,600円/㎡)羽前千歳駅(地価相場 43,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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